未上市股票~曾惠敏の部落格~0921643818~

　　央行打房效應，豪宅市場買氣急速冷卻，資金轉戰雙北市「中高總價店面」，店面交易呈現上漲行情，躍升成為置產投資客的新寵，但一級商圈店面屋主惜售，出現一店難求的景象，B咖店面反而成為搶手貨。
　　根據永慶店面事業部統計，今年第2季台北市中心店面成交行情較上季上漲4.5％，達每坪221萬元；台北市市郊區店面行情則較上季大漲7.8％，達每坪82.5萬/坪，新北市也微漲1.7％，來到每坪74.8萬元。其中，雙北市中總價的店面（3,000至6,000萬元）成交最熱門區域，新北市為中和、新莊、板橋及新店，台北市則為中山、中正及萬華。
　　永慶房產店面事業部協理鄭朝鶴表示，台北市店面主要商圈租金穩定、空置率不斷降低，第二季店面成交量較上季增加約二成，其中，中價位占了8成，至於6000萬以上高總價一級商圈店面因屋主惜售， 出現有錢有買不到的特殊現象，成交量反而萎縮。
　　於是資金轉戰中總價帶的區域，如中山區晶華商圈精品百貨林立，詢問度最高；中正區的站前商圈以電子商場、補習街聞名，因此小坪數餐飲業為數眾多，租金水準穩定；而萬華區則有陸客最愛逛的西門町商，小坪數的店面最為熱門。
　　在新北市方面，中和南勢角站、新莊幸福路、板橋南雅夜市及新店大坪林捷運站等附近，則因人潮聚集的捷運或夜市周邊最為熱門，主要經營業種以小吃餐飲業、服飾業為主，25坪以內小型店面最受青睞。<�擷錄工商>

　　國內經濟已連7月出現衰退的藍燈，6月房市成交量更萎縮2成，儘管有些對經濟無感的屋主仍高掛賣房價格，產學界則認為，房市將出現向下拐點，未來1、2年內，北市下修幅度可能介於1~1.5成，其他地區房價則恐有2~3成的跌幅。
　　對於下半年房價，淡大副教授莊孟翰表示：「第3季房市不理想，房價一定會掉」。他並預估，未來1、2年內，房市成交量不但會萎縮，房價也會向下修，北市下修幅度約1~1成5，其他地區房價恐有2~3成跌幅。
　　但他指出，各區房價還是有些區隔，也就是之前房價漲過頭或者供給量過大的地區，房價會跌較多；但是價格沒有太大調整的地區，例如台南或者接手力道強的北市精華區地段，跌幅可能相對有限。
　　根據最近發布的「永慶購屋趨勢大調查」，民眾對於未來1年房價仍樂觀，有4成6民眾認為未來1年房價會續漲，但房仲業對下半年的推案量以及房市看法已趨勢保守。
　　永慶房屋首席房產顧問葉國華就表示，至少在8月9日合宜宅抽籤前，會「鎖住」新北市1.5萬戶、北市6、7千戶的潛在買盤，因此預估7月雙北市的交易量恐怕會再比6月再萎縮至少1~2成。
　　他指出，國內首宗合宜宅板橋浮洲「日勝幸福站」6月28日已辦理預售登記，並將在8月9日公開抽籤，雖然才4,009戶，因每坪房價僅「1字頭」，因此吸引2.5萬戶登記，其中大部分來自北市及新北市。
　　「永慶房屋第3季房市趨勢大調查」顯示，民眾對第3季房價看漲比重43％，看跌比重47％。房仲業也表示，近期成交量萎縮，有很大原因是買賣雙方對「房價」看法差距過大，以北市中山區40坪25年的中古大樓為例，買方開價每坪45萬元，賣方卻開價75萬元。
　　針對買房最佳時機，莊孟翰說，未來1、2年內，房價會持續下修，因此想買房者不但要貨比3家，還要貨比10家，等房價先打個7折再說，建議未來半年至1年可以先不斷的看房，但等到出現合理價位再下手。<�擷錄工商>

　　根據天下雜誌公布的台灣幸福指數調查，台灣人民的幸福指數為65.94分，其中「工作狀態」是造成台灣民眾幸福感落差最大的地方。積極打造幸福企業的永慶房產集團，也獲邀參與天下雜誌「改變，為了幸福」之推廣，相信有幸福的員工，才能感動客戶，成就每個圓滿家庭。
　　如何落實永慶幸福理念，廖總經理表示，首要就是讓員工能安心工作，為了讓員工達到「聰明工作，健康生活」，永慶不僅提供iPad行動服務工具，提昇經紀人工作效率，更成立數十個社團，以及鼓勵員工10點彈性上班。
　　儘管今年房屋成交量有些微下滑，永慶仍逆勢成長，擴大市占率，持續大舉徵才6千人，更首創業界將保障薪資延長為9個月，廖總經理表示，有鑒於房仲新手約需6個月房產專業培育期，但要達到提供感動客戶的服務品質，則需更多訓練，因此更安排「感動服務」課程，包含T+（客戶需求探索）課程及VOC（傾聽顧客心聲）兩大課程。<�擷錄工商>

　　新北市政府昨(3)日公布6月買賣移轉棟數，表現狀況與北市相當，月減6.7％，同樣結束連續4個月的反彈，但仍為近1年以來單月的次高紀錄。至於，高雄市則有別於大台北量縮格局，6月移轉棟數共4341棟，較上月增加172棟，月增4.13％。
　　新北市6月建物買賣移轉棟數為6852筆，較上月減少410筆，減幅為6.7％，觀察各行政區移轉棟數，板橋區6月交易量883棟，位居新北市各區之冠，其次為淡水區692棟，交易量較上月逆勢成長3.3％，高居第二，新莊區交易量669棟，暫居第三，也較上月成長4.8％。
　　從雙北二都買賣移轉棟數來看，6月皆比5月量跌6％左右。
　　台灣房屋市場經理劉志雄表示，買賣移轉動能係一落後指標，6月買賣移轉棟數，反應4月下旬至5月的買氣，受到繳稅季節資金排擠效應、歐債問題、央行打房政策等重大利空衝擊，導致交易量下滑，未來因低利環境依舊，加上8月1日實價登錄前買屋潮湧現，房市可望持續平穩推升。
　　信義房屋企研室經理蘇啟榮指出，新北市6月買賣移轉雖下滑，不過仍是近1年來的次高紀錄，表現不算太差，以人口較為密集的行政區來看，林口、新莊、汐止、淡水都是較上月呈現正成長，這幾個區塊平均房價在2字頭，也是新北市相對平價的區塊，可見自住客仍青睞平價與生活條件不錯的區域。
　　高雄市6月買賣移轉棟數共4341棟，較上月增加172棟，月漲幅4.13％，有別於大台北「量縮」格局。觀察各行政區移轉動能表現，左營區6月買賣移轉棟數為1262棟，較上月增加701棟，月增幅高達124.96％，是高雄縣市合併後，創下單區單月棟數站上千棟的行列。
　　永慶房仲經理黃舒衛指出，高雄市買賣交易連續兩個月超越雙北市，尤其左營區部分，交易量破千實屬相當罕見，觀察市場情況，除了有建案交屋的影響之外，左營區內有捷運、公園綠地規劃但價格實惠的名宅林立，因此吸引許多北客南下購屋以及在地區域客戶的認同。
　　台灣房屋智庫副執行長劉怡蓉分析，高雄已逐漸脫離奢侈稅的影響，加上520高雄房市熱度未減，雖看屋潮減少1至2成，但因為高雄房價基期低，購屋壓力不大，特別是北高雄小宅熱銷頻傳，左營區更創下自縣市合併升格後，單月買賣移轉棟數站上千棟的行列，推估應是某一批新成屋辦竣買賣移轉登記所致。<�擷錄工商>

　　遠雄建設總管理處副總經理蔡宗易表示，金管會若以調高風險係數來限制保險業購買不動產，有可能降低壽險業投資大型不動產開發案的意願。
　　蔡宗易指出，目前平均每家壽險業者在不動產的投資部位僅6至7%左右，比率不高，即使是以不動產開發為重心的遠雄人壽，不動產投資比率也僅14%，且半年內並未有資金再投入不動產中，因此對財政部進一步管控壽險業者的不動產投資，實在不解。
　　蔡宗易表示，壽險業者可運用資金部位較高，因此投資產品包括政府的公共建設、大型不動產開發案、整棟商用不動產、廠辦等，投資住宅的比重很低，若金管會把打炒房目標轉向壽險業，恐怕造成壽險業資金出走海外，不利於國內公共建設投資案、大型不動產開發案。
　　永慶房產事業群總經理葉凌棋表示，銀行業者不動產放款比率超標情形，從去年的17家降至目前的10家，若只是再度檢查銀行的改善狀況，對房市沒有太大影響。不過，預計第3季房市交易量將較本季再縮10%，呈現「量縮價平」格局。<�擷錄經濟>