政策說變就變的不可預測風險,儼然成為大型BOT、地上權開發案的最大殺手!台北市「萬萬稅」時代來臨,讓商業型BOT、地上權案不但面對存續年限逐年遞減、資產價值逐年萎縮終至歸零的宿命,更須面臨地價稅、房屋稅大幅調漲的夾殺;未來租金等收益恐將被高稅賦吃掉大半,激增的成本讓原本評估投報率完全失準,成為這一波高稅賦政策下的重災戶。
  引爆高地價稅、高房屋稅兩顆炸彈的關鍵政策,一個是政府連續大幅調漲土地公告現值、帶動公告地價和地價稅也跟著調漲的連鎖效應;另一個是2014年7月1日實施的房屋標準單價一口氣調高1.6倍;以及台北市獨有的加重豪宅稅稅率,造成目前不動產市場人人自危的高稅賦風暴。
  大華不動產估價師事務所所長張義權表示,台北市土地公告現值從94~103年已「連10漲」,連帶使3年調整一次的公告地價也大舉跟漲。
  張義權分析,對BOT、地上權開發案的投資者來說,每年必須依當期公告地價的2%或3~5%繳交地租、並依房屋評定現值繳交房屋稅;北市部分路段近10年公告現值累計調幅超過100%,也讓BOT、地上權開發案每年繳交的地租激增1倍以上,嚴重衝擊投標時所設定的投資報酬率和回收年限。
  台北101/地租漲1倍、房稅漲3倍
  以台北市規模最大的BOT案101大樓估算,完工營運已11年,以每年需依當期公告地價2%支付地租計算,現在地租竟然比2004年開幕營運時跳升快1倍!另在房屋稅方面,依調升後路段率290%、新版稅制推估,今年的房屋稅恐上看4億元、比原本的1.2億元暴增3倍。
  再看2015年下半年將完工,由微風廣場承租的信義計畫區A3「國泰置地廣場」,今年公告地價恐將增值1.3倍、躍升到40億元,地價稅上看2億元;至於房屋稅更驚人,由於適用新稅制,市場預估上看7億元,比11年前取得的估值激增7倍。
  據估計,國泰置地廣場在適用新版房屋稅制後,估計會比原本投標時的房屋稅增加每月每坪約360元;如果以每月每坪原來預估租金收入是3,000元,那麼租金淨收入將因房屋稅被墊高,而短少1成以上。
  富邦、南山/地上權案成本激增
  正動工興建的南山廣場地上權案,據估計完工後房屋稅,換算每月每坪租金收入要再多上繳的373元,對於租金淨收入也將減收1成以上;相對回收年限,將再比預期的再拉長。
  至於寒舍艾麗酒店座落的信義計畫區A10地上權,2008年標售給富邦人壽迄今近5年,今年公告土地現值恐比當時大漲82%、公告地價也有1成的增幅,接下來地價稅、地租勢必暴增。
  其實地上權從得標之日起,開發商就只能任重稅宰割。以富邦A10來說,2008年標得的權利金是36.8億元,此外每年地租依公告地價5%計算約7,200萬元,單以這個數字乘上50年地上權,就要上繳36億元地租給政府,這還未計算每3年一次的公告地價調漲;總計50年下來,光是土地權利金和累計地租就要72.8億元。
  高力國際董事總經理劉學龍表示,台北市現在的地價稅、房屋稅調得太可怕!像國泰人壽在台北市擁有多少大樓?據市場估算,國壽每年繳交的地價稅就會占掉租金收入的16%,換言之,每年12個月的租金收入,就要吐出2個月租金貢獻政府;另外,參與BOT和地上權開發案的壽險業也會哀哀叫,因為每年至少多繳好幾億元的稅。
  專家:重稅成BOT開發案最大風險
  仲量聯行董事總經理趙正義表示,重稅已成為BOT、地上權開發案的最大潛在風險、尤其在台北市;目前仲量聯行受投資人委託準備競標,都提高房屋稅賦成本約10%進行財務評估;而高力國際甚至接獲許多客戶委託,進行不動產稅制的說明和攻防策略。如何在重稅下求生存與趨吉避凶,已成為現今企業界的新顯學。<�摘錄工商>

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