目前分類:未上市股票-住商實業 (7)

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  住商機構兩岸市場擴點雙路並進,台灣第二品牌大家房屋今年目標擴點至100家門市;至於大陸市場,電商互聯網、鏈家地產雙向夾擊對房仲實體通路產生翻天覆地衝擊,董事長吳耀焜表示,要在大陸「狼群」中生存,住商中國明年將啟動「大聯盟」計畫,聯合大陸中小品牌房仲業者,並與大陸線上公司合作,明年中國門市計畫擴充至1,000家、大幅成長3倍。
  去年底開始,大陸已悄悄對房市進行鬆綁,今年3月30日的「330政策」,讓擁有一套房且購房貸款未結清的居民購二套房;最低首付也從70%調整為不低於40%;加上營業稅從過去5年限制鬆綁為2年,政策一出4大一線城市房市應聲起漲,與去年8月相比,深圳漲幅最大達26.4%、上海上漲9.9%、北京也漲了3.7%。
  住商機構董事長吳耀焜表示,大陸房市雖回升,但一級戰區的上海卻在線上公司(電商互聯網)跳下來直接做線下公司(房仲實體通路)下,對當地房仲業者產生翻天覆地影響。
  其中,大陸最大的房地產家居網路平台「搜房網房天下」,打出買賣雙方合計僅收0.5%服務費,「悟空網」更祭出零服務費,對當地收取2%服務費的房仲實體通路造成衝擊。
  此外,大陸最大房仲業者鏈家地產,挾著募集到至少60億人民幣的資金,在上海地區大肆併購擴點,其龐大資金實力非台灣房仲業者所能想像。
  吳耀焜表示,大陸商場競爭真的「狼性」很重,住商中國目前大陸20幾個地區有327家門市,為求在「狼群」中生存,住商中國明年將啟動「大聯盟」計畫。
  他指出,住商中國在互聯網及鏈家夾殺下,折損率約1成,尚能保持「維穩」,後續將以「讓利」方式,聯合大陸中小品牌房仲業者,以團購方式向線上公司進行聯合採購以降低成本,還將與大陸掛牌的線上公司進行策略合作。
  台灣方面,住商不動產暨大家房屋總經理陳錫琮表示,大家房屋有超過8成都是其他品牌轉招,另有15%是自營品牌加入,約有13%業績來自於聯賣制度,目前已簽約店87家,目標年底達到100家。<�摘錄工商>

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  台北市政府有意公布「易淹水地區」相關資訊,會不會讓相關地區房價「剉咧等」?房仲業者統計水利署最新公布的雙北市文山、汐止、新店及淡水等淹水一級警戒路段房價發現,文山區的保義路、興德路;新店區中興路及淡水區中正東路二段,房價表現還優於區域房價,顯示路段機能性比水患更能影響房價。
  每當颱風來襲,雙北市某些地區即會遭受水患之苦,台北市長柯文哲有意公布「易淹水地區」相關資訊,卻引發外界認為此舉將對房價造成衝擊。
  本次「杜鵑」颱風來襲,經濟部水利署公布最新的雙北市一級淹水警戒路段包括有北市文山區木新路、保義路、福興路、興德路;新北市汐止區汐萬路、大同路、樟樹一二路、長興街、茄苳路;新店區中興路、安康路一二段、安和路;淡水區中正東路二段、新民街一段及新生街。
  住商不動產根據實價登錄統計上述路段近1年房價發現,北市文山區房市均價44.2萬,但保義路均價達62.3萬,高於區域均價行情41.1%;興德路均價也有52.4萬,比區域行情貴18.6%。
  新北市汐止區均價30.9萬,樟樹一二路均價為32.1萬,高於區域均價行情3.9%。
  不過,汐萬路均價僅15萬,低於區域行情達到51.3%;長興街的均價也僅有18.8萬,低於區域行情39%。
  新北市新店區均價36.3萬,中興路均價為47萬,高於區域均價行情29.5%;淡水區均價23.7萬,中正東路二段均價為35.1萬,較區域均價貴48.3%。
  住商不動產企研室主任徐佳馨分析,新店中興路、文山興德路、淡水中正東路等路段,雖然被列為淹水警戒,但淹水問題往往只發生在颱風或是梅雨季節,也因此對房價影響較小。
  除此之外,機能性似乎較能夠讓房價加分,徐佳馨指出,文山區保儀路及興德路周邊都有傳統市場,生活機能強,應是房價較強的因素;而新店中興路、淡水中正東路二段等路段,也因為機能強勢而能保值。
  徐佳馨認為,雖然雙北市長久以來不少區域苦於水患,但由於水患非常態,因此機能對房價影響似乎較大,不過不可諱言,一旦區域常淹水被標籤化後,確實會影響買方意願。<�摘錄工商>

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  2016年即將重新規定地價,外界普遍認為,公告地價將大幅調高民眾繳納的地價稅!由於明年起房地合一稅、囤房稅將陸續上路,因此,若適用自用住宅者最晚要在9月22日前提出申請才適用優惠稅率。
  信義地政士聯合事務所表示,辦理「自用住宅」先要符合4要件:1、辦完戶籍登記。2、無出租、供營業(包括執行業務)事實。3、有自住事實。4、本人、配偶及未成年子女名下房屋不超過3間即有機會可同時減輕地價稅、囤房稅及未來出售時的房地合一稅。以台北市松山區30年30坪公寓為例,只要在在9月22日前提出申請,當年度才可適用優惠稅率,地價稅一年稅費至少可省下上萬元。
  信義地政士聯合事務所專案經理林以德說,辦理自用住宅後,不但可節省地價稅,同時其他和房屋相關稅率也都會一併調降。舉例來說,北市松山區饒河街30年公寓、建物30坪、房屋現值20.22萬元、土地29.25平方公尺、102年申報地價70,464元,如果非住家用,房屋稅、地價稅最高需繳納27,889元,如果辦理自用住宅,則共只需繳納6,548元。
  住商不動產法務協理吳光華也指出,持有稅節稅分成兩部分,1、就地價稅而言,辦理自用住宅必須符合所有權本人、配偶或直系親屬要在該地辦竣戶籍登記,但本人、配偶與未成年子女只能一戶,辦理人在戶口遷入後主動填具書表向稅捐機關申請。
  2、至於房屋稅就單純得多,是依使用情形,如有營業稅率是3%、自用住宅稅率是1.2%、非自用住宅且非營業是2%來核定課徵稅率,若是持有多戶的民眾,可向稅捐機關申請優先認定1.2%稅率的3間房屋,如民眾有超過3間房屋,就可以選標準單價比較高的3間房屋設為自用住宅,節稅較為有利。
  住商不動產說,所謂「房屋標準單價」是指房屋造價*坪數*折舊*路段率。<�摘錄工商>

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  台北市財政局前(8)日深夜臨時發布,擬調降建商持有期間未出售而空置的囤房稅,由3.6%降為2%。房仲業者表示,對於去年7月後完工的豪宅建商最有利,在調降囤房稅後,建商每一戶一年可省下約百餘萬元的稅負支出,豪宅建商可以暫時鬆一口氣。
  以豪宅聞名的建商有國泰建設、華固、元利建設等業者。
  信義房屋企研室專案經理曾敬德表示,若是台北市新建的豪宅產品,因標準單價大幅調升與豪宅稅的數倍加乘效應,建商省下的房屋稅相當可觀。以位於台北市精華區路段率300%、坪數122坪的一戶豪宅試算,建商持有一年的房屋稅約可從296萬元降為164萬元,大約減少100多萬元,相當於房屋總價的0.5%~1%。
  住商不動產企畫研究室主任徐佳馨則認為,北市府還有「一年」的時間限制,要建商趕快賣掉,不要讓庫存變成事實,這對口袋較淺的建商而言,因為稅金差了一倍,確實會產生一定的壓力,也有助於「銷庫存」。不過若希望藉此讓房價「有感下修」,幅度應不會太大。<�摘錄經濟>

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  股災、颱風、大雨攪局,8月房市交易冷清清,各房仲統計8月旗下門市交易情況,全台交易量平均較上月衰退2.8%~17%,交易量創今年單月新低(不計2月農曆春節),全年移轉棟數進入28萬棟保衛戰。
  信義房屋內部統計,8月全台房市交易約較前月減少約16%;北市月減約16%、新北市月減約11%。
  成交價格方面,北市8月平均成交行情為每坪63萬元、年減約7%,新北市每坪35.8萬元、年減約2.2%,南台灣房價相對平穩,台南、高雄房價仍略高於去年同期。
  信義房屋企研室專案經理曾敬德表示,8月受到颱風影響,連日大雨也降低民眾出門看屋意願,加上全球股市出現大幅震盪,在天災、人禍雙重干擾,房市交易量是今年扣除2月以外最低的月份。
  住商不動產統計8月房市交易,也較上月大減17%,除北市月減8.8%、高雄量縮8.4%外,其餘都會區率退幅度不小,其中新北月減24.2%、桃園量縮17.4%、台中月減24.6%、台南量縮27.8%。
  住商不動產企研室主任徐佳馨指出,市場買氣冷清,委售量持續增加,但和目前市場主流需求仍有落差,加上買方出價保守,在此狀況下,預估第4季也不會太好,全年交易量可能持續下探。
  永慶房產集團統計,北市8月交易量月減5%、新北市較7月減少12%、桃園量縮16%、新竹縣市則減少7%、台中量縮11%,台南、高雄則分別較7月減少17%及18%。
  台灣房屋內部資料,8月交易除北市較上月小增4.5%,其餘皆下滑,其中以台南月減6.7%最多;桃園、台中、台南房價也較前月下滑。<�摘錄工商>

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  受到颱風、全球股災與農曆7月傳統淡季的影響,全台8月房市交易量持續探底,信義等四大房仲統計旗下店頭業績顯示,8月房市交易量普遍月減逾一成,為今年2月以來的最低量。房仲業者預期,928檔期將不若往年熱絡,且第4季表現也不會太好,全年交易量將持續下探。
  除了量縮,8月房價持續向下修正。信義房屋統計顯示,台北市成交價每坪63萬元、年跌7%;新北市每坪35.8萬元、年跌2.2%;桃園、台中也分別有1%與3.7%的下修幅度。僅南高都會區房價仍略高於去年同期。
  四大房仲業者內部8月交易資訊顯示,信義房屋月減16%、住商不動產月減17%、台灣房屋月減3%,永慶房產集團各都會區則減少5~18%不等。房仲業者預期,委售增加,買方出價保守,預估928檔期不若往年熱絡,第4季表現也不會太好,全年交易量可能持續下探。
  信義房屋企研室專案經理曾敬德表示,8月連日大雨,降低民眾出門看屋意願,全球股市短期出現大幅度震盪,讓市場擔憂景氣狀況是否轉差,8月房市交易量是今年2月以來最差的一個月。
  台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示,農曆7月加上颱風干擾,自住族群看屋買房意願降低,尤其中南部市場觀念較保守,會避開農曆7月交易,對房市影響最為明顯;台北的店面和廠辦等置產型產品交易量較7月增加,顯示相較股市的波動性,自用型的商用不動產抗跌保值性高,較不受民俗禁忌影響。
  住商不動產企研室主任徐佳馨指出,央行鬆綁選擇性信用管制,但股市表現不佳,買方在降價預期心理下,出價更為保守。<�摘錄經濟>

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  中央銀行放寬房地產貸款成數及縮小信用管制地區,華固建設、冠德建設、信義房屋、永慶房屋和住商不動產等房市五大重量級企業都認為,「救房市」的效果有限。
  華固建設總經理洪嘉昇表示,央行願意放寬貸款成數及鬆綁信用管制區,對房市來說是好事,將增強買方對房市的信心度,但效果有限,不太可能出現「救房市」的效益。
  他認為,央行鬆綁信用管制區應該要擴至全台,不應只有新北市外圍及桃園,尤其房市最關鍵的雙北,主要房市交易範圍仍屬管制區,如此並不會大幅激勵市場。
  冠德建設總經理洪錦欽指出,央行救房動作意味著政策打炒房時代已過,桃園房市有機會走出冷凍庫。不過,對房市來說,央行的鬆綁動作僅是露出「小曙光」,市場要真正達到「陽光普照」,還有一大段距離。他建議鬆綁雙北市自住客高的區域做為示範區,才有機會提振買氣。
  永慶房產集團房產事業群總經理葉凌棋表示,這次的鬆綁,應該已經確認房市炒作已完全受到控制,可以放鬆信用管制來支持自用民眾的購屋需求,算是央行因勢利導的一著好棋。不過,此次未大規模解除雙北區域限制,加上高房價問題仍未得到解決,局部區域解禁或微幅放寬並不會帶來明顯激勵,只能說有利買氣逐步持穩,引導回歸供需基本面。<�摘錄經濟>

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