目前分類:未上市股票-永慶房屋仲介 (13)

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  房市看壞,商用不動產更嚴峻。高總價店面持續釋出、滯銷,累積龐大賣壓,各大房仲官網及銷售平台初估,台北市至少有近300件「億元店面」求售,以北市忠孝復興商圈最多,更不乏開價逾每坪千萬元的店面。
  目前店面買盤多集中於社區型、中低總價產品。根據台北市實價登錄資訊顯示,景氣最熱絡的2012年,有55件總價逾億元店面買賣,而今年初迄今僅成交11件,今年高價店面買氣明顯萎縮。
  各房仲及房銷售平台觀察,台北市開價逾億元的店面,以信義房屋官網刊登的219件最多;591、樂屋網與好房網等大型房屋銷售平台各約200件,永慶房仲網有139件。扣除重複刊登個案,台北市約有300間開價逾億元店面待價而沽。
 欣元商仲總經理焦文華直言,高總價店面市場「極不樂觀」。<�摘錄經濟>

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  自住客當道!雙北市換屋族比重今年站上5年來新高,雙雙突破3成,其中,換屋又以中古屋占比達8~9成最高;房仲業者預估,房市隨便買隨便賺的時代已經過去了,惟在政策刺激、房地合一上路、建商降價、自住置產客進場及房價轉趨合理等5大因素下,明年量能將緩步回溫,房價跌幅將收斂至10%以內。
  永慶房產團統計近5年雙北市換屋族比例變化,2011、2012年受奢侈稅及央行限貸影響,換屋族小幅減少,近3年則逐年成長,今年換屋族占比更突破3成,站上5年來新高。
  其中,台北市中心換屋族增加幅度最高,從2013年的26%上升至到今年的34%,北市郊區則從2013年的35%,微升至今年的36%;新北市部分,則從2013年27%上升至今年的30%。
  換屋族比重攀升,中古屋更是換屋族首選,永慶房產統計,今年台北市中心換屋族選擇中古屋的比例高達93%,創歷年最高。永慶房產集團經理黃舒衛表示,台北市中心2011年換屋族購買中古屋比例為74%,逐年上升至今年的93%,也就是每10個換屋族就有9人選購中古屋。
  而北市郊區及新北市換屋族買中古屋比例也雙雙突破8成,其中,北市郊區從2011年67%上升至今年85%,新北市則從70%成長至今年86%。
  全國不動產總經理石吉平表示,今年前9月全台物買賣移轉量近20萬棟、年減17.1%,交易量下滑主要因為買賣雙方對價格認知差異過大。展望明年,石吉平表示總統大選後,新執政者為挽救經濟,可望端出政策牛肉刺激內需,且利率也沒調升的條件。
  石吉平認為,房市可望軟著陸,加上自住、置產客進場,預估明年房市量能緩步回溫。<�摘錄工商>

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  房市不景氣,房仲倒店潮不斷,在大者恆大的趨勢下,房仲版圖重新洗牌。台灣房屋昨(11)日宣布,取得台中地區房仲品牌永春不動產經營權,其旗下50家加盟店納入台灣房屋集團,確立國內房仲品牌市場信義、永慶、台灣房屋三強鼎立的態勢。
  台灣房屋總裁彭培業表示,這是台灣房仲史上最大規模的品牌集體加盟和加盟板塊移動,也是後房地合一稅時代,房仲「品牌傘」撐了開來,入主中小型品牌可壯大集團實力,未來房仲產業品牌更朝向「大者恆大」,房仲品牌要有全國性,才具經營優勢。待市場回春後,集團旗下台灣房屋、優美地產與永春不動產三個品牌,在國內以1,500家為目標。
  台灣房屋入主永春不動產,為房仲品牌版圖投入震撼彈,彭培業表示,經營一個房仲品牌並不容易,以優美地產發展三年已投入5,000萬元,平均開一家店成本就要100萬元。過去加盟體系一次一家、二家慢慢談,這次是一次50家集體加盟。
  彭培業未透露取得永春經營權的價格,不過已編列未來五年、4,000萬元預算,來經營該品牌。原永春店東不會換招牌,原永春不動產董事長謝丁強淡出,台灣房屋正式派駐經營團隊進入,由台灣房屋副總經理彭明智擔任永春不動產執行長。
  未來台灣房屋集團將以三品牌策略、集團優勢經營,台灣房屋定位「房市專家」、優美地產定位「社區專家」、新納入的永春不動產則定位為「在地專家」,目前台灣房直營及加盟店合計約有520家門市、優美地產47家。
  彭培業表示,未來房仲業品牌資源重整、再造與優化,已成大趨勢,與包括台灣房屋、優美地產與永春不動產在內,在大台中地區共有160家門市,成為台中地區最大的房仲品牌,遙遙領先其他品牌。<�摘錄經濟>

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  中國大陸房仲市場競爭激烈,近來市場傳言,已進入上海市場十年的永慶房產集團撤出大陸市場,對此永慶業務總經理葉凌棋表示,昨(11)日永慶房屋正式結束上海台慶房地產經紀公司的品牌授權,未來仍會持續物色新的經營者授權。不過,這也意味者永慶房屋在大陸市場暫時沒有據點。
  永慶房產集團自2005年開拓大陸市場,2009年將永慶房屋的品牌授權給上海台慶使用,目前有20餘個門市,不過近來國內房仲圈屢有永慶撤守大陸市場的傳聞。
  葉凌棋對此表示,過去上海台慶是向永慶房屋取得商標使用權,進行房仲業務,台灣永慶房屋則是派出高階經理人,協助建立管理制度、科技系統及教育訓練,但2014年、2015年上海台慶未支付任何商標授權費用,加上近來人員管理溝通出現困難,服務品質難以要求,經評估後,決定提前終止商標使用授權。
  上海台慶僅有一個法人股東—鴻泰投資。2005年以台慶房產名稱在上海營業,至2009年方取得永慶房屋的商標使用授權。至於未來是否會再投入大陸市場的經營,葉凌棋表示,會持續再物色授權新的合作經營者。
  昨日亦有部分上海台慶員工抗議公司不退還公積金,葉凌棋指出,員工抗議主要是針對三險五險的費用提撥,上海台慶表示會依法提撥,不會傷害員工權益。<�摘錄經濟>

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  面對大陸房仲業嚴苛的競爭環境,永慶房產團旗下的上海台慶地產公司30家門市於昨(11)日吹熄燈號,意味永慶房產集團全面退出大陸市場。
  永慶集團業務總經理葉凌棋表示,上海房仲門市收掉,主要除品牌授權費用未支付外,服務品質及策略溝通上也出現落差,且大陸網路房仲低價攬客,競爭激烈,但未來不排除仍會找適當夥伴進行合作。
  永慶房產集團在2005年進軍大陸,以上海台慶房地產經紀公司名稱在上海陸續開設30家門市,背後僅1個法人股東鴻泰投資有限公司,永慶房屋並未直接持有股權。
  大陸房市近期雖出現正成長,但房市一級戰區、上海,卻在線上公司(電商互聯網)跳下來直接做線下公司(房仲實體通路)商業模式大改變下,對當地房仲業者產生翻天覆地的影響。
  其中,大陸最大房地產家居網路平台「搜房網房天下」,打出買賣雙方僅收0.5%服務費,「悟空網」更祭出零服務費搶客,對當地收取2%服務費的房仲實體通路造成衝擊。此外,大陸最大房仲業者練家房屋,挾著募集到至少60億人民幣資金,在上海地區大肆併購擴點,都對國內赴大陸的房仲業者形成嚴苛的挑戰。
  上海台慶地產於2009年取得永慶房屋商標使用權,但近來房仲圈屢傳永慶撤守大陸市場傳聞,葉凌棋昨天證實,已終止對上海台慶地產的品牌授權。
  葉凌棋表示,上海台慶向永慶房屋取得商標使用權,台灣永慶房屋則派高級幹部赴大陸進行輔導,但近2年來上海台慶並未支付品牌授權費用,已屬於違約狀態,且服務品質及策略構通上也出現落差,因此決定終止商標使用授權。
  此外,昨天有部分上海台慶員工抗議公司不退還公積金,對此,葉凌棋表示,這是員工對公司的誤會,員工抗議主要針對三險五險的費用提撥,台慶會負全責依法提撥、全額繳付,不會傷害到員工權利。
  葉凌棋也不諱言表示,受到大陸網路房仲低價攬客影響,房仲業競爭異常激烈,台慶地產也長期虧損狀態,但未來不排除仍會找適當夥伴進行合作。<�摘錄工商>

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  房市不景氣,國內房仲業板塊加速移動,台灣房屋集團搶先入主台中永春不動產,為國內房仲業投下一顆震撼彈!至此,信義房屋、永慶集團及台灣房屋3強鼎立態勢底定,未來房仲業將持續上演「搶人、搶店、搶版圖」的戲碼。
  今年國內房市交易量將創下10年來新低紀錄,財政部長也說台灣房仲像「小七」(便利商店)一樣多,話雖說得不中聽,卻也凸顯目前房仲業「粥少僧多」的不爭事實。
  房市交易量低迷,中小型房仲業者撐不下的只好收店,不然只能店面改樓面、「度小月」硬撐;房仲加盟總部也深知店東經營不易,只能不斷替加盟店找其他業績管道,也造成現在各房仲業者紛紛改賣海外不動產。
  不過,房仲業大者恆大集團化趨勢已成,雖市況不好,但對大型房仲集團來說,反而是拚市占的好時機。
  此次,台灣房屋集團率先取得永春不動產經營權,但早期信義房屋集團董事長周俊吉也以個人名義持有住商不動產51%股權,形成泛信義集團;永慶房產集團旗下也有4個品牌,形成三強鼎立的局面。
  面對大型房仲集團來勢洶洶,中、小型房仲業者已面臨強大的生存危機,明年房地合一新制上路後,房仲品牌集團化將更明顯,未來大型房仲拚市占以整併速度最快,房仲業仍將持續上演「搶人、搶店、搶版圖」的戲碼。<�摘錄工商>

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  統計實價資料,今年前8月北市店面交易量年衰退逾4成,除中山區仍是店面交易最熱區之外,內湖區、松山區擠進前3名,而大同區則是交易量唯一逆勢成長區域;其中,社區型生活商圈投報高於定存,成為資金轉進的避風港。
  永慶房產集團統計今年前8月實價資料,北市12各行政區店面交易共計184件,較去年同期的315件,大幅下滑41.6%;僅大同區逆勢成長27.3%。
  今年店面成交量仍以中山區居冠,占台北全市店面交易量24%,其次是內湖區與松山區,分別占全市的11%與10%。其中,林森北路條通商圈與晴光夜市,今年店面交易量高居中山區的4成,平均成交單價約135萬/坪,熱門的總價帶1,500~5,000萬之間,平均投報率約2.1%~2.5%。
  永慶房產集團店面事業部經理鄭朝鶴表示,店面產品的投資除夜市、捷運商圈2大不敗題材外,現在更轉向低風險與穩定投報效益的社區生活商圈。
  文山區以景美夜市商圈附近最熱門,交易量高居文山區比重達7成5,平均成交單價約84萬/坪,熱門總價帶1,000~4,000萬,平均投報率最亮眼約2.3%~2.7%。
  松山區則以民生社區商圈店面交易量最多,占松山區店面交易比重3成,平均成交單價約121萬/坪,熱門總價帶1,000~4,500萬之間,平均投報率約2.2%~2.4%。<�摘錄工商>

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  為促進資訊科技產品創新,鼓勵各相關單位以創新為核心目標的產品與服務,資訊月活動委員會特別舉辦「百大創新產品獎」選拔活動,永慶房仲網「快售大數據運算服務系統」從多達500件參賽作品中脫穎而出,勇奪「資訊月百大創新產品」。
  「永慶房屋快售服務」為業界首創,是目前唯一以onepagedesign整合數據視覺化呈現之設計,針對有賣屋需求的屋主提供服務,讓民眾「賣屋前先上網」,只要在永慶房仲網「快售」頻道,輸入房屋地址,系統立即試算出該社區成交行情、熱搜指數、目前待售物件及該區成交狀況、同路段半年內銷售物件行情及資料等資訊,協助屋主快速掌握物件資訊,屋主留下資料後,2小時內就有永慶房屋店長級房產顧問提供專業分析,提供民眾更精準的顧問式配對服務。
  永慶房仲網「快售服務系統」能精準回應賣方需求,推出短短3個月,賣屋訪客較去年同期增加近3成,約85%來自六都、48%來自雙北、雙北委賣需求更較去年同期成長5成。<�摘錄工商>

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  房市今年來成交量持續低迷下滑,但10月以來步入第4季傳統旺季,交易量從底部反彈,大型房仲品牌的成交件數,普遍較9月提高一至二成,且六都均明顯回溫。業者分析,屋主適度讓價,是成交量回溫最主要的原因。
  四大房仲統計,旗下門市10月交易量顯示,信義房屋月增二成、住商不動產月增18%、台灣房屋月增3%,永慶房產集團各都會區則從持平至增18%不等,顯示房市在經過一段時間的低量整理,自用剛性買盤催動遞延的買氣,加上價格回檔促進交易加速,讓全台房市復甦。
  房仲業者觀察,房價回檔使買盤出籠。信義房屋企研室專案經理曾敬德表示,10月天氣狀況穩定、股市反彈,干擾的外在因素減少。另外,房地合一將在明年上路,使得部分個案的交易速度加快,特別是委賣久不成交的個案,屋主通常會降價求售,今年以來雙北市市中心的蛋黃區價格率先修正,吸引買盤回籠。<�摘錄經濟>

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  壓抑許久的房市買氣終於出現谷底反彈,在進入第四季傳統旺季,加上遞延買氣出籠,各房仲業者統計旗下門市交易狀況發現,全台10月房市交易量月增近2成,六大都會區量能幾乎都出現回升態勢。
  信義房屋統計旗下直營門市10月房市交易狀況,交易件數較9月增加了約2成的幅度,以區域來看,雙北市交易量都出現穩定回溫跡象,北市10月交易量月增約17%、新北市則月增28%、台中市月增29%、高雄市更是大增44%,僅桃園市小跌3%。
  在房價方面,北市10月住宅平均成交價格為63.2萬,低於上個月的每坪64.6萬,與去年同期的每坪65萬,顯見價格回檔後,市場交易量也逐漸回穩。
  信義房屋企研室專案經理曾敬德表示,10月氣候狀況穩定,股市也出現一波回彈,干擾房市的外在因素減少,加上第四季屬於傳統購屋旺季,市場上仍有一定的遞延與自用剛性買盤,讓部分個案的交易速度加快,且部分屋主已經委託銷售一段時間,感受到買方的看屋狀況並不積極,且出價與期待值有段落差,售屋需求較為明確的屋主就調整售價爭取成交機會。
  住商不動產統計10月房市整體交易量,全台量能較上月增加18%,其中,又以北市月增53.9%最為驚人,新北市、台中市月增也都超過3成,台南市月增22.6%、僅高雄小跌5.7%。
  住商不動產企研室主任徐佳馨分析,本月高價區表現略強,和屋主降價不無關係,許多屋主由於換屋需求或是資金配置,寧可落袋為安,加上如須適用舊制必須趕在年底前過戶,種種因素都讓買賣雙方態度轉趨積極,促成交易量放大。
  永慶房產集團統計旗下門市交易,北市10月交易量較9月量增7%、新北市月增18%、桃園月增5%、新竹縣市則微增1%、台中量增3%、台南持平、高雄則成長5%。
  永慶房產集團經理黃舒衛指出,目前雙北市房市有近7成是自住買盤,尤其愈接近年底,剛性需求陸續出籠,加上最後適用舊制輕稅購屋期即將結束,帶動房市回穩。
  台灣房屋統計內部成交行情,10月房市量能全台平均月增3.2%,以桃園月增8.7%最多,其次為台中6.2%,雙北市則微幅量增1.2%及2.1%。<�摘錄工商>

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  立委質詢指出,房仲業界預測,政府的打房政策將使房仲店關掉2,500家。財政部長張盛和回答,台灣房產交易最盛期一年40萬件,能否養活7,000家房仲店的業務員?「買房不是買礦泉水那麼簡單」,他說,房仲店不需要像7-11店那麼多。
  立委盧秀燕昨(26)日在立法院財政委員會質詢指出,台北市長柯文哲說打房會打跨經濟,所以柯P決定不打房。而據房仲業者預測,政府打房政策令房市蕭條,明年房仲店會大減2,500家,約20%逾萬名房仲人員失業,財政部要繼續打房政策嗎?
  張盛和答詢時表示,財政部沒有打房,是提出健全房市政策,讓房價軟著陸,實價登陸讓交易資訊透明,房地兩稅合一是很多國家採用的稅制,而且奢侈稅的房屋部分也配套取消,政府的一連串措施不是造成房價下跌的原因。
  他說,房價下跌是因房價漲到最高點之後自然下滑的市場機制,量縮價錢自然下跌,下跌不是壞事,跌到合理價位,買方自然進場,量就出來了,目前成交量萎縮是賣方不願降價,買方不想進場,雙方僵持所致。
  他反問,台灣才2,300萬人,面積3萬5,000平方公里,房屋買賣成交量最盛的一年是40多萬件,有沒有需要7,000家房仲店?全世界也沒有一個國家房仲店像7-11一樣多,「買房,不是買礦泉水那麼簡單。」他說,有的房仲公司在裁員,但永慶房屋還在招考人員,趁房市低迷時訓練人,各家房仲因應方式不同。
  他強調,不是7,000家房仲店是多是少的問題,而是40萬件房屋成交量能不能養活7,000家房仲店和房仲人員,這是市場機制問題。<�摘錄工商>

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  被譽為「鑽石上的皇冠」、「蛋黃中的蛋黃」的台北市信義計畫區信義新天地A8館,昨(20)日以底價280億元首度公開標售,惟市場觀望氣氛濃厚,儘管擁有2.68%優渥的租金報酬率,開標之後仍因無人投標而流標。
  仲量聯行董事總經理趙正義表示:「A8相當優質,志玲不會嫁不掉,只是比預期晚婚。」據悉,新壽、仲量聯行初步討論的結果,傾向適度調整價格,以符合保險業購置不動產的金管會最低租金報酬率2.805%法令限制;處分目標不變,時間訂在年底前完成處分。
  新光人壽擁有的A8館,標售底價開出280億元,是台灣有史以來公開標售單一所有權的商用不動產,底價「門檻」最高的一筆公開標售案,被視為台北市精華地段難能可貴的中長期穩定收益型零售不動產。
  趙正義表示,原本10餘組領取標單,其中至少有5組人馬非常積極評估,可惜國際金融環境變化太大,國內政經局勢動盪不穩定,外資法人和非保險業投資人轉為觀望,保險業則受限2.805%的法令緊箍咒,最後投資人針對較大型的投資案評估已趨於嚴謹,A8還是無人投標。
  趙正義表示,雖然A8無人投標,但「志玲不會嫁不掉的,只是卡在法令限制,會比預期晚婚」。目前還是有數家投資人希望能針對條款細節再作討論,仲量聯行經與新壽討論後決定持續進行處分。
  永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示,信義A8館標售案無人投標,接下來要觀察中信銀松壽舊總部大樓,價格先行降價50億元,底價來到152億元、只有A8館總額約一半,其單一產權還可進行改建,資產標的使用更自由。
  信義全球資產經理王維宏指出,最近信義計畫區曼哈頓世貿大樓、A8館2筆標售案,都以流標收場,顯示市場正在吹寒風;但反觀10月成功標脫案件,說明只要物件地段好、收益率佳、價格合理,即使市場極地風暴來襲,口袋夠深的買家仍不畏寒風而來。
  10月是不動產處分月,從高鐵局標售到26日的國有財產署地上權招商,總銷共625億元待價而沽。然而大型商用不動產自8月以來,價量都低迷不振,日前亞洲廣場卻以12.37%的溢價率脫標,標售市場兩樣情,主要原因還是在於標的地段、報酬率。<�摘錄工商>

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  第3季商用不動產交易旺季不旺,永慶資產管理統計,第3季億元以上商用不動產的交易金額僅90.4億,年衰退73.2%,與2011年同期最高交易量的963億相比,只剩16.3%,累計今年前3季總銷金額共262億,第4季信義計畫區3大標案是重要風向球,若能全數標脫,全年商用不動產才有機會追平去年全年814億的規模。
  根據永慶資產管理統計,今年上半年商用不動產投資氣氛陷低迷,整體億級以上交易總金額僅171億,傳統旺季的第3季總銷金額也僅約90.4億元,年衰退73.2%,與2011年同期最高交易量的963億相比,只剩16.3%,累計今年前3季總銷金額共262億,為自有統計數據2007年以來同期新低。
  分析第3季投資資產類型以廠辦最高,交易金額為51.4億元、占比56.9%,其次為廠房的21.6億元、占比23.9%;買方投資人以金融業為大宗,交易金額為55.6億元、占比61.5%。
  永慶房產集團經理黃舒衛表示,第3季交易金額最高的交易案,為中信銀以51.4億元向長虹建設所購買的內湖區預售廠辦大樓;展望第4季,信義計畫區有曼哈頓世貿大樓、信義新光三越A8館以及中國信託舊總部等3大標售陸續登場,合計總銷金額高達520億,若順利標脫,全年商用不動產有機會追平去年全年814億的規模。
  另外,根據信義全球資產(SinyiGlobal)最新統計,台北市辦公室平均售價在凍漲一年後,開始出現價格修正,從A+至B各等級大樓皆小幅下跌,以商圈來看,除了站前西門商圈的價格落後補漲,其餘商圈也呈現持平及小跌,整體平均價格微幅修正至86.3萬元,毛租金資本化率受惠租金上揚,也微增至2.34%。
  租賃市場方面,第3季辦公平均租金上漲至2,122元,空置率大幅增加至9.61%,整體而言,辦公市場已出現價跌量縮現象,在市場自用買方有限下,預估第4季價格會加速修正。<�摘錄工商>

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