目前分類:未上市股票-永慶房屋 (6)

瀏覽方式: 標題列表 簡短摘要
 儘管行政院、央行陸續點名台北、台中有些房價漲過頭的區域,採取各種政策達到降溫目標,但台中市房地產業者仍看好七期重劃區的豪宅行情,3年之後台中大歌劇院完工落成之後,台中市七期重劃區的房價每坪可望上看100萬元大關。
 永慶房仲集團台中七期新光加盟店經理劉國隆表示,在台商資金快速回流效應下,台中市一線的A咖建商品牌包括寶輝、聯聚、龍寶、生產力等建設公司,在七期重劃區打造的豪宅大樓,近1年不到,有些大樓的平均漲幅己高達50%之譜,地價也水漲船高,最近已有地主開出每坪300到330萬元土地價格對外求售,刷新台中市史上天價。
 劉國隆表示,台中市政府日前宣布將在民國99年9月9日早上9點9分進駐七期重劃區的新市府大樓辦公,預料七期房價又會有一波抗跌行情。
 中長線來看,鑑於台中市大歌劇院已動工興建,預料3年後完工啟用時,將會是世界9大地標之一,更將會帶動七期豪宅另一波漲幅,屆時房價上看每坪100萬元,不是沒有機會。
 劉國隆表示,根據最新調查,目前「聯聚信義大樓」開出每坪平均65萬元天價、「寶輝一品」每坪也衝上65到70萬元的天價;至於轉手的實際成交行情方面,「聯聚雍和」、「聯聚怡和」每坪站上50萬元大關,「龍寶心臻邸」大約維持在34到37萬元的高檔,海外台商回流的資金是最大的買盤。
 生產力建設總經理張芳民表示,基於七期重劃區的開發飽和度,已超越7成,所剩建地寥寥可數,因此預料3年後每坪是有機會突破100萬元大關的。
 張芳民分析,這波房市景氣可以看到2年後沒問題,主要有3個原因,1是政治衝擊因素不大,2是資金行情仍持續,第3,海外台商資金回流台灣置產是一大趨勢。
 面對最近行政院和央行持續抑制高房價,張芳民表示,「對於房市一定會有影響,可是自住豪宅卻不在政策打擊範圍之內。」
 「因為這一波政策波及到的是短線投資客。」劉國隆表示,不諱言的最近10個七期豪宅客有5個想要逢高獲利了結,提早出場,就基於觀望政策打壓心態濃厚;不過,真正的自住客卻一點都不受政策緊縮房貸所影響。
<�摘錄工商>

hm643818 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

 橫跨兩岸的永慶房仲集團正積極獵地,跨足上游建築業,處女作可望和台中市一線A咖建商生產力建設,首度攜手合作,目標將打造台北首座「健康永續宅」。
 生產力建設總經理張芳民昨(22)日透露,生產力建設也正積極「插旗」台北市,為跨區推案舖路;除早已與永慶房仲集團董事長孫慶餘談妥,雙方將成為合作夥伴外,基泰、富邦、潤泰、將捷、昇陽建設和勤美公司等,也前往生產力建設取經,未來不排除給予技術移轉或合資推案機會。
 生產力建設以台中市七期重劃區豪宅「似水年華」一炮而紅,以「台灣首座完整七星級指標的住宅智慧建築」著稱,光是曾任財團法人中國生產力中心顧問的張芳民,其個人專利,就囊括可掀開玻璃頂罩自由呼吸的「水晶陽台」、無電磁波干擾的家庭電力維生系統、以及和中華電信等8家協力廠商研發成功的「8合1機電箱」等3項。
 此外,僅51戶、坪數131到421坪的七期豪宅地標「似水年華」,還有許多有趣神奇的軟硬體設計規畫,諸如「女主人穿衣魔鏡」、「魔鏡浴室」、7道安全門禁管制系統、遠端醫療服務、智慧建築和節能設計等,都為建築業所津津樂道。所以雖然去年才完工交屋,目前仍有1,700多組國內外客戶將觀摩考察,以每周只能開放60人入內參觀的速度來看,排隊名單已排到12月才消化得完。
 生產力建設董事長張忠弘表示,要打造「似水年華」這棟智慧住宅建築,其實有些軟硬體在許多建商的不同豪宅上,都可以看得到,「可是要整合到單一棟建築,其實最大的困難,就是在於整合。」所以生產力建設光是從施工到完工交屋,就花了5年。
 不過,「似水年華」房價始終在台中市名列前茅,僅次於台中市「天價」榜首、聯聚建設2009年10月開賣的「聯聚信義大樓」每坪65到70萬元,而維持在每坪55到57萬元的實際成交行情。
 永慶房仲集團台中市七期新光加盟店經理劉國隆表示,「似水年華」擁有至少3項建築專利,超越當代國內的住宅建築,因此即使二手轉手行情也居高不下。
<�摘錄工商>

hm643818 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

 老字號房仲連鎖加盟品牌住商不動產機構,兩岸佈局的藍圖正式曝光。住商不動產機構董事長吳耀焜昨(18)日表示,住商目前在海峽兩岸的總店數已突破637店,穩坐「單一品牌」規模最多店數的品牌,超越永慶、信義等其他台資房仲品牌。預期未來2年會成長更快,達到1,000店。
 至於兩岸政府都同步打壓高房價,吳耀焜諱言:「有擔心,但無懼。」因為住商一直步步為營,絕不盲目擴充。
 面對2008年才爆發全球金融海嘯、2009年台灣房市提前復甦反彈的波動,住商不動產總經理陳錫琮表示,住商由於加盟店體質健康、加上總部發揮綜效協助加盟店永續經營,所以2009年加盟店平均每1店的業績,都大幅成長72%,使得住商安然渡過這波全球金融風暴,也使得住商在台灣的總店數,突破334家,為創新高的年份。
 不過,未來幾年住商成長動能最強大的市場,是在中國大陸。
 吳耀焜表示,住商自64天安門事件時進入中國大陸市場以來,一度煞鎩羽而歸,但10年後再重返中國後,不但中國房屋流通市場環境大躍進,而且住商也積極網羅陸籍在地化主管、強化一級核心主管陣容,最後在這7年間建構完成強勁的經營團隊。
 住商不動產上海區總經理周宇鳴表示,住商主要集中在中國大陸最成熟的市場,為主要發展區塊;下一步是華北、渤海灣,以及包括川渝、湖南、陝西等人口成長快速的華中板塊。
 展望住商在中國大陸的第二個5年計劃,周宇鳴表示,目前台灣已有住商、信義、科威、永慶、太平洋等,在中國大陸發展為主要的台資房仲品牌。其中住商已完成637個點,今年迄今前3月已完成42個點的佈局,要完成1年再開300店不成問題。
<�摘錄工商>

hm643818 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

 不動產相關稅率的調整,對於購屋人是一大利多,包括去年遺贈稅率調降、今年初上路的「一生一屋」新制等,購屋人皆可善用,而專家也提出建議,讓3大購屋族群省稅又省利息:
 一、首購族可慎選路段率較低的區域:節省房屋稅並精挑銀行房貸利率,長期省利更可觀。台灣房屋不動產研究員洪暉恆解釋,房屋稅是由房屋評定價格乘上稅率(目前1.2%),房屋評定價格是經由本身面積、折舊率、街路等級率等所計算。
 而透過台北市稅捐稽徵處的公開資訊可發現,街道路段率與目前的商圈發展,存在不合理的現象,最高稅率320%多位於西門町商圈,但是大安區永康街、民生社區新中街等區域,路段率僅有120%,稅率差距近3倍。
 可見在同樣條件下,於上述區域購屋,不但可省下房屋稅,也盡享增值優勢。不過,永慶房屋民生簽約課課長王乃佳認為,與其省下1,000元至2,000元的微薄房屋稅,不如爭取政府「青年安心成家」方案,享前2年200萬元零利率,並精挑各銀行房貸利率,對抗升息風險,長期省下的利息更可觀。
 二、換屋族先買後賣,不適用新制「一生一屋」:從「一生一屋」的規定來看,除了住宅是自用用途之外,本人、配偶及未成年子女名下,也僅限於持有1間房子,而換屋族若採取「先買後賣」模式,就會造成同一時間擁有2間房子的狀態,因此無法符合「一生一屋」、享土增稅10%優惠稅率的資格。
 三、高資產大戶應及早採取「逐年贈與」:有機會完全省下贈與稅支出,王乃佳表示,夫妻合買店面、逐年贈與,因每人每年可有220萬元的法定免稅額,夫妻總共享有440萬元法定免稅額,假設張姓夫妻以4億元合買店面,店面公告現值2,000萬元,分別以5年的時間共同贈與兒子,只需要每年更改店面權狀上的「持分標示」,5年後就可將4億元的店面資產,完全移轉給兒子。
 此外,宏觀財務顧問平台顧問王澤仁指出,根據遺產贈與稅法第11條的規定,死亡前2年的贈與,將被追回計算遺產稅。
 但依據法規,兩者稅額可互相扣抵。王乃佳舉例,張老先生擁有配偶、兒子、女兒共一家四口,假設張老先生久病纏身,且預計來日無多(壽命僅剩2年),由於生前贈與不動產,仍要課徵土增稅,因此張老先生應先評估生前贈與或死後用於遺產課稅,何者較划算再做決定。
<�摘錄工商>

hm643818 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

 頂級產品獨強,尤以店面最夯,顯見熱錢流竄,大戶鎖定高總價不動產投資,而砸錢買豪宅遠不如買店面,因店面的公告現值與市值差距最大,節稅效益最高,與其贈與大筆現金給兒子,不如拿錢買店面贈與兒子。
 假設大戶王老先生同樣用3.8億元依現金、買豪宅、買店面等3大用途,生前贈與兒子,應繳交的贈與稅以「店面」最少。
 勤實佳會計師事務所董事長林敏弘指出,個人名下不動產的房屋稅計算,並非以市值估算,而是依房屋評定現值及土地公告現值來計算,目前不動產的公告現值遠低於市值,幾乎都要以市值再打個2折至3折。
 假設同樣一筆3.8億元資金,王老先生以3.8億元現金,生前贈與兒子,則先將3.8億元扣掉法定免稅額220萬元,再乘上10%的遺贈稅率後,贈與稅等於3,778萬元。
 台灣房屋不動產研究員洪暉恆再以北市豪宅「宏盛帝寶」為例,王老先生以總價3.8億元買下200坪一戶,土地持分約20坪,以土地公告現值每坪128萬7,481元計算,該戶帝寶的土地公告現值約為2,575萬元,而由於北市土地稀有而嬌貴,因此建物評定現值不致於比土地公告現值高,可推估兩者相加約為5,000萬元。
 王老先生於生前買下宏盛帝寶,並贈與給兒子,先將公告現值5,000萬元扣掉法定免稅額220萬元,再乘上10%的遺贈稅率後,贈與稅便是478萬元。
 若買店面贈與,則節稅效益更大,假設王老先生同樣以3.8億元,買下位於北市忠孝復興交會口的三角窗店面,該店面權狀坪數38坪,土地持分3.8坪,以每坪281萬7,012元計算土地公告現值,約是1,070.5萬元,而老舊大樓的建物評定現值,遠低於土地公告現值,粗估兩者相加是 2,000萬元,因此王老先生的贈與稅降至178萬元,顯見買店面的節稅效益最大。
 永慶房屋民生簽約課課長王乃佳更指出,不少高資產客戶,採「夫妻合買店面、分年贈與兒子」的模式,完全節省掉贈與稅支出。
 以上述王氏夫妻買下3.8億元的店面,由夫妻分年贈與給兒子,因每人每年可有220萬元的法定免稅額,王氏夫妻共享有440萬元法定免稅額,以該店面公告現值2,000萬元計算,約4年半的時間,王氏夫妻就可將3.8億元的資產贈與兒子。
 此外,林敏弘認為,相較於豪宅、店面等高總價不動產,豪宅只有居住或轉手出售等用途,且入住上億元的豪宅,裝潢費用4,000萬元跑不掉,但店面則交由租客自行裝潢,更可坐享租金收益。
<�摘錄工商>

hm643818 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

 儘管央行、財政部、金管會大動作嚴打房市投機客炒作,但去(2009)年海外鮭魚返台就吸引高達新台幣8,000億元的海外游資回流,擁有100萬美元以上金融資產者的富裕人士,每年至少需要購屋置產高達1,000億元。鑑於富豪購屋置產商機可觀,永慶房仲集團昨(9)日宣佈,正式啟動「國際房產顧問服務」、打造全台首座六星級「頂級貴賓服務中心」,估計1年可成交的高總價資產就有把握突破150億元。
 此舉也創下房地產業界首例,率先投資千萬餘元,打造佔地450坪的「頂級貴賓服務中心」;也拔得房地產業界頭籌,率先升級房仲流通服務,新推出「國際房產顧問服務」。
 永慶房仲集團董事長孫慶餘昨日表示,政府針對投機炒作的不動產投資客予以緊縮貸款成數、取消貸款寬限期,短期內對於散戶、或依賴銀行貸款財務槓桿的投機客,一定會造成衝擊,政策方向值得鼓勵。但對於自用型、中長期型投資佈局的富豪來說,孫慶餘表示,這些高資產配置的客戶,並不太仰賴銀行貸款,因此對於頂級客戶,衝擊並不大。
 永慶房仲集團首席顧問葉國華表示,去年7月起至今年1月止,頂級客戶購買豪宅、店面、辦公室等高總價不動產,營業額比2008年同期成長2倍。預估2010年全年成交總值,將突破150億元大關。
 永慶在仁愛路圓環邊辦公大樓設置佔地達150坪的「頂級貴賓服務中心」,在房地產業界尚屬首創。
 孫慶餘表示,永慶看好頂級富豪資產配置有加碼房地產的需求,早在2008年已設置「貴賓服務中心」、「首席顧問團隊」,佔地300坪;現在再打造150坪的「頂級貴賓服務中心」,共450坪,提供高資產客戶客製化服務,把「房產顧問」的角色再升級。
 值得一提的是,「頂級貴賓服務中心」軟硬體配備俱全,除設置有接待區、專屬貴賓室外,還首創業界設置鑲在一大片牆面上、190吋超大螢幕呈現的「多點觸控房產導覽系統」,內建各區豪宅、商辦與店面行情與簡介,以360度呈現各商圈立體俯視圖,區域內的不動產物件一目瞭然,甚至可切割不同區塊,由不同角度導覽,科技感十足。
 據悉,隨著兩岸加速開放陸資來台投資房地產,永慶房仲集團日後將藉此平台,再擴及未來中國大陸富豪來台購屋置產的潛在市場。
<�摘錄工商>

hm643818 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()