目前分類:未上市股票-台灣土地銀行 (13)

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  聯貸商機外流,國銀第3季聯貸案總量創金融海嘯以來單季新低! 根據彭博社上週最新出爐的國銀第3季聯貸案初步統計結果,由於國 內企業借款需求總量萎縮,以及轉向海外借款等兩大因素,繼今年首 季之後,國銀第3季聯貸案總量不到45億美元,創下2008年金融海嘯 近6年以來單季新低。
  據此,國內聯貸業績排名結果,台銀、兆豐、合庫、土銀、台新、 富邦、中信銀、一銀、彰銀、星展銀依序位居前3季的國內聯貸業績 排名前10大,其中,市佔率達10%以上的銀行有3家,分別是台銀18 .3%、兆豐10.6%、合庫10%。值得注意的是,從第10名至20名,外 商銀行佔比已高達50%,包括星展、瑞穗、澳盛、匯豐、野村、新加 坡大華銀行均榜上有名。
  銀行主管表示,上述的外銀,聯貸市佔率以位居第10名的星展銀行 2.9%最高,其他外商銀行的市佔率則分別介於0.9%至1.6%不等。
  若以今年前3季的聯貸總金額來看,聯貸總量為165.84億美元,比 起去年同期189.43億美元,減少約12.5%。
  彭博社與湯森路透為市場兩大聯貸統計機構,不過統計範圍及分類 則略有不同。銀行主管說明,彭博社對台灣地區的聯貸統計並未計入 非台商的客戶,亦即包括陸企、外資企業向台資銀行籌募的聯貸案, 並未計入,因此從這份統計更可看出國內企業戶對於國銀的聯貸資金 需求減少的情況。
  銀行聯貸主管不諱言,國內大型廠商聯貸需求多半來自借新還舊或 小額週轉金,已鮮少看到資本性支出,主要是因景氣不明,壓抑企業 擴張產能動力,再者即使企業有擴張產能需求:「也多半在海外。」<�擷錄工商>

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  一波波打房政策陸續推出,近期老行庫在編列明年房貸相關預算時 ,只能說是「保守再保守」,大多以補足攤還流失量及提升利差為主 ,連房貸龍頭土地銀行就直指,對明年的房貸餘額成長幅度是「審慎 看待」。
  此外,彰化銀行預估成長不超過2%、華南銀行則預估成長幅度在 1.5%以內;同時,在政策帶動下,預估低利房貸明年將不復見,明 年起非政策性房貸的一般房貸起跳價至少2.2%以上。
  土銀主管分析,考量台灣房市多頭走勢已持續近12年,房屋供給量 大於需求量,及受美國QE退場的影響,一般預期房屋市場銷售動能應 受影響,基於穩健經營原則,因此對於2015年房貸餘額審慎看待。
  華南銀行則是今年稍早預估房貸餘額成長幅度在1.5%以內,實際 數據則是衰退0.55%,主要是受到政府政策打壓房價;對於2015年房 貸餘額,預計成長幅度將維持在1.5%以內。
  彰化銀行則是今年的房貸餘額與去年底房貸餘額相較,呈現持平態 勢,主要受限於銀行法第72條之2的法定比率限制,又加上政府為抑 制房價等措施,投資客已大幅銳減,市場將回歸以無自用住宅客群為 主流,房貸承作量成長空間有限,將是緩步成長,對明年房貸餘額預 計成長幅度不超過2%。
  對於房市看法,土銀分析,對於下半年及明年,將持續觀察,並適 時修正相關授信政策。華銀則認為,房地產市場受到高房價所得比、 央行擴大信用管制措施、實價登錄制度及實價課稅政策影響,交易量 及價格恐有些微下跌的情形。
  彰銀對於新的情勢,預估會持續配合政府辦理政策性房貸、增加理 財型房貸商品承作量,彰銀將優先作好風控管理,對於還款能力較差 的授信戶及風險較高的投資客會儘量避免承作,至於土建融,以借戶 財務健全與否以及擔保品座落地點為首要考量。<�擷錄工商>

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  金管會出招,要求銀行增提不動產授信準備,行庫研究部門分析的 「民間版壓力測試」最新結果出爐,將「以土地為擔保品之放款餘額 」、「購置住宅貸款」、「房屋修繕貸款」等3項合計金額,與放款 總額相比,得出佔放款比重最高銀行,包含土地銀行、渣打商銀、聯 邦銀行等,這些房貸比重高的銀行最易受利率上升衝擊。
  老行庫研究部門分析,若增提房貸及土建融準備金1%,提列金額 773.5億元,以2013年獲利金額計算,衝擊度最高的銀行是高雄銀行 及土地銀行,其次是陽信銀行、臺灣銀行、中信銀行、兆豐商銀等。
  整體來看,老行庫研究部門分析金管會擬增提銀行房貸備抵呆帳準 備金率,對於銀行提存當年,雖將降低銀行的獲利金額,惟也有好處 ,也就是一旦房價下跌失去控制,就能啟動準備金保護,銀行可藉此 建立信用風險保護生存機制。
  另方面,雖然金管會關切房價波動對金融業的衝擊,不過今年第2 季銀行業整體通過兩項情境的房價壓力測試,因此老行庫研究部門仍 持相當正面看法。
  老行庫主管指出,此項自行研發的壓力測試,主要是看利率上升的 衝擊程度,相對來看,由於房貸相關貸款比重高,對於房價下跌時的 衝擊,當然也是較高,因此是值得參考的重要指標,不過,還可以另 外參考放款覆蓋率、呆帳覆蓋率、房貸放款成數、房貸放款利率等指 標來綜合整體評量。
  以上述3項數據來看,整體國銀承作房貸相關貸款的餘額達7.7兆元 ,占總放款餘額24.25兆元的31.8%,也就是國銀平均在房貸相關貸 款的比重達31.8%。
  老行庫分析,國銀中,以土地銀行的房貸相關放款餘額10,177億元 ,居首位。若以各銀行房貸相關放款占其總放款比重,土銀以54.8% 居首位,渣打商銀47%居次,聯邦銀40.8%等是上市櫃金融股中最高 ,匯豐(台灣)銀比重則為39.8%。
  其中,由於土銀肩負政策任務,又是百分百國家擁有的銀行,而渣 打、匯豐則為外商台灣子行,有母公司支援,相對來看,因此雖然比 重較高,但仍在安全範圍中。
  老行庫分析,現在國銀體質已經逐步改善,所以銀行對於房價下跌 ,承受能力也是歷史最佳,因此現在房價雖面臨跌價、利率可能自明 年起調升的雙重壓力,但國銀的承受能力強,但也建議各銀行,應該 積極推出相關因應策略,以避免相關壓力如排山倒海而來,最後壓垮 銀行。<�擷錄工商>

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  加速促參招商腳步,財長扮起「媒人婆」。財政部促參招商大會昨(25)日登場,選列全台共71案標的,釋出1,300億元商機,向民間業者招手,引進民間資金挹注公共建設。
  財政部昨天舉辦促參招商大會,行銷104年度促參招商案源。行政院副院長毛治國應邀致詞,戲稱財政部成功扮演媒婆角色,讓地方政府與業者面對面洽談,鼓勵雙方「趕快結婚生小孩」,看到心儀的案子「投資要快」。
  依據財政部統計,招商大會除吸引法商等多國商會代表參加,包括國內壽險業南山、富邦、新光、中國人壽等,建商如皇翔、遠雄、太子、華固、麗寶等,華南、台企銀、土銀等銀行業,以及老爺、國賓等觀光飯店業者,均派員與會,擠爆現場250個座位。
  毛治國表示,引進民間資金參與公共建設,已成為全球趨勢,截至目前為止,已簽約民間參與公建案件達1,172件,簽約金額超過1兆元,契約期間政府可減少支出8,794億元,同時可帶進5,905億元的稅收及權利金,並創造就業機會逾16萬名。
  他說,這次招商大會出現不少「傳說中的大案」,包括松山機場民航產業廊帶開發案,預計將吸引200億元民間資金;近年來台觀光客突破新高,交通部觀光局也推出大鵬灣海景休閒渡假區BOT案,可望加速帶動觀光產業的發展。
  財政部長張盛和也說,這次招商大會釋出商機上看1,300億元,希望各招商單位能積極行銷明年度的案源,透過與投資者面對面深入對談的機會,能及早準備以掌握投資先機,共創民眾、投資業者與政府的三贏局面。
  財政部促參司表示,這次較受矚目的案源,還包括高雄沿海地區繁榮的高雄港站都市更新案,投資金額上看313億元;近年快速崛起的捷運凹子底站旁商業區開發案,投資規模達200億元,一旦順利簽約,可望加速帶動經濟。<�擷錄工商>

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  助銀行打亞洲盃,金管會決定推動銀行法迫切性修法,金管會主委曾銘宗表示,將修正銀行法74條,讓銀行投資限額由資本額40%擴大為淨值40%,最快下周或下下周即可送行政院審議;一旦修法完成,則銀行投資能量將多出近新台幣5,000億元。
  原本金管會打算分二階段「助攻」,一是發布行政函令,將現行銀行投資逾50%的海外子行,可排除適用銀行法74條限額的部分,門檻調降為投資20%即可排除,但因為卡在參股大陸銀行是否也可排除,擔心遭到外界質疑對大陸曝險額可能大增等,金管會最後決定此函令不再修正。
  曾銘宗強調,已檢視過國銀現行的投資額度,距離資本額40%都還有一定的空間,加上用行政函令排除銀行法限額,有點像是「違章建築」,所以決定正本清源,直接推動銀行法的迫切性修法。
  曾銘宗表示,這次銀行法修法條文僅3~4條,主要還是銀行法74條,將金融相關事業投資限額由實收資本額的40%調整為淨值的40%,其他海外子行仍是維持投資逾50%以上可以排除適用限額。
  這項規定若修法完成,如台灣銀行、兆豐銀行、中信銀、合庫、國泰世華銀、土地銀行、第一銀行、華銀、上海銀、北富銀等都可增加 200億元到700多億元不等的投資額度,國內外併購能量都大幅增加。
  此外,這次銀行法修正亦將准許銀行發行短年期金融債,目前都要求必須有中長期信用需求,且還本時間不得低於2年,未來即取消這種限制,准許銀行發行短天期即可贖回的金融債,供國內專業機構投資,也增加金融債券的種類。
  另外則是增訂衍生性金融商品管理的相關授權,由於金融商品層出不窮,目前銀行局發布的相關衍生性金融商品的管理函令,在銀行法上並沒有清楚的授權依據,因此這次修銀行法也增修這項條文,賦予管理上的法源依據。
  金管會已完成修法公聽會,預計這一、二周內就會送行政院審議,並儘速送立法院展開修法,希望能在這會期過關,給予銀行業者更大的併購能量。
  而統計立法院本會期,金管會推動急迫性修法的包括電子支付專法、保險法、銀行法、OIU條例及正在研議的金融消保法修法等。 <�擷錄工商>

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  熱愛美國職籃的土地銀行董事長徐光曦,從激烈的球賽中,悟出一套銀行經營哲學。
  徐光曦說,經營銀行和打球一樣,平日就得累積實力,機會來臨時就能一展身手。他期許土銀獲利能擠入國銀前段班,就像林書豪一樣,從板凳球員變成先發,甚至蛻變成眾所矚目的明日之星。
  徐光曦說,他在美國的時候就很喜歡看球賽,而經營銀行和打球有諸多雷同之處;他常提醒同仁,平日就必須累積實力,等到機會來臨,就能脫穎而出。
  道理就像林書豪在紐約尼克隊當板凳球員,那時沒人重視他,直到主力受傷,輪到他上場表現,待遇立刻三級跳,從最低的年薪72萬美元,暴漲到年薪400萬美元。
  徐光曦說,球隊的先發球員有五名,其他都是板凳球員,土銀也要以此為目標,獲利至少要達到國銀的前五名。
  由兆豐金轉戰土銀的徐光曦,也常提醒同仁要多旅遊、多看英文報紙。他認為,行萬里路,其實比讀萬卷書更重要,因為書有可能會讀錯,但到處看看卻能增長見聞。
  另外,語言能力也相當重要,因為語言就像窗戶,會的語言愈多、看到的風景愈多,不懂語言就什麼也看不到。
  他提醒土銀同仁,要多看國外的報紙,特別是紐約時報,常常報導各國的情況。他記得有個很有趣的報導,希臘前幾年爆發金融危機,財政部覺得人民漏稅很嚴重進行徹查。
  按規定,如果家裡有游泳池,稅率要加倍,有一個區裡,只有40幾戶人家申報有游泳池,國稅局不相信,找台無人飛機去看,最後竟然找出3,000多戶有泳池,非常誇張。透過英文報紙,各國的國情與最新局勢都能一手掌握,提升國際競爭力就此養成。<�擷錄經濟>

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  兆豐金控持有台灣企銀股票的處分方式出現重大轉折,為替打亞洲盃及壯大公股銀行規模作準備,財政部已與金管會溝通,希望兆豐金能保留台企銀的持股,讓公股在台企銀維持32%以上的主控權,以利未來推動公公併。
  原本金管會要求兆豐金必須在明年6月台企銀股東會進行董監改選前,釋出所有台企銀股分,但在財金兩部會溝通後,金管會已同意讓兆豐金保留12.01%的台企銀股分作為「策略性持股」。
  兆豐金是在民國94年時獲金管會核准,可投資台企銀股分26%,也就是以併購為前提,進行公開收購,最後兆豐金共買得13.44%的股分,卻因當時大環境及二次金改爭議,99年時兆豐金再向金管會申請終止對台企銀的投資,確定兩者不合併。
  金管會官員表示,依據金控法39條規定,金控公司的財務性投資並不包含股票,即金控投資的金融業股票,都是以合併、控有子公司為前提,如先前中信金控確定無法併購兆豐金、兆豐金也不能併購台企銀後,都會被限期釋出已收購的股分。
  但近期金管會正在推動金融業打亞洲盃,鼓勵銀行壯大規模,才能去打國際賽,而國內市占率、規模較大的都是公股銀行,因此另一項大計畫,即是由財政部推動公股銀行整併,選定兆豐金控及第一金控作為雙軸心,發動公股整併。
  既然兩大政策方向已確定,因此財政部即向金管會溝通,讓兆豐金繼續持有63萬張左右、占率12%的台企銀股票,也讓公股陣營包括財政部、台灣銀行、土地銀行加計兆豐金,可控有32%以上的台企銀股權,加上相關友好勢力,未來要推動合併案,會相對有利。
  金管會也已初步同意此方向,接著即是兆豐金必須向金管會提出併購可行性計畫,銀行局才能正式核准兆豐金繼續保有台企銀的股分,作為策略性持股,下一步就是要逐步落實讓台企銀併入兆豐金的動作,才能讓持股「名正言順」。
  對兆豐金併台企銀鋪路,財政部官員昨天表示,目前「絕對沒這回事」,財政部的確有找金管會協商,但目的是希望不要在明年台企銀改選前,因為兆豐金一舉釋出12.01%的股分而製造出第二大民股,至於期間延長多久,兩部會尚未討論這麼多。<�擷錄工商>

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  土地銀行左營分行於日前(15日)遷至高雄市左營區華夏路1237號新址繼續營業,此次為加強該行與社區民眾互動,特邀請高雄市兩廣醒獅團表演「祥獅獻瑞」,並頒贈「愛心捐助款」予南高雄家庭扶助中心。
  據土地銀行指出,左營分行新址位於左營29期重劃區內,周邊有百貨商圈,區內大樓林立,為高雄市三鐵共構之新興發展區,可望成為北高雄休閒、購物與交通兼具的新商圈,附近交通便利,商業活動日益熱絡,有利於各項金融業務推展。為提供民眾迅速便捷的全方位金融服務,該分行除有全新舒適的營業場所及設施外,親切熱誠的服務人員將提供各項存款、放款、匯兌、貴賓理財等服務,並有語音電話銀行、網路銀行等電子金融服務。<�擷錄工商>

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  土地銀行左營分行15日遷至高雄市左營區華夏路1237號新址繼續營業,並舉辦愛心關懷公益活動。
  左營分行新址位於左營29期重劃區內,周邊有百貨商圈,為高雄市三鐵共構之新興發展區,可望成為北高雄休閒、購物與交通兼具的新商圈,有利於各項金融業務推展。為提供民眾迅速便捷的全方位金融服務,該分行除有全新舒適的營業場所及設施外,親切熱誠的服務人員將提供各項存款、放款、匯兌、貴賓理財等服務,並有語音電話銀行、網路銀行等電子金融服務。
  土銀熱心社會公益,為加強該行與社區民眾互動,邀請高雄市兩廣醒獅團表演「祥獅獻瑞」,並頒贈「愛心捐助款」予南高雄家庭扶助中心。(陳碧雲)<�擷錄經濟>

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  人民幣存款資金池的持續創新高,但增幅放緩,在人民幣匯率重新返回升值軌道後,此情況是否會發生新變化?對此,陸續推出逾3%的人民幣高利定存專案的大型行庫看法保守,認為人民幣存款高速成長的時代「回不去了」。
  但外銀則顯得樂觀。外銀主管說,巿場恢復對人民幣的信心,「從每天的交易狀況可嗅到味道」,人民幣對美元的即時匯價轉強,年底前人民幣匯率可望達6.09價位,因此,2014年底台灣的人民幣存款餘額,仍有望上看3,000億元,最樂觀的外銀甚至上看3,500億元。
  外銀主管強調,預計年底可回補今年因匯價波動造成的貶值幅度,各地離岸市場的人民幣增速,可望在第3季後增強。
  投資人行為已有人民幣存款捲土重來的跡象,近來各銀行重新推出高利方案,許多都在3.2%以上,與今年初的方案水準相當,這種做法,有助於提升年底前人民幣存款的增速。
  也有銀行主管說,年中人民幣大跌,銀行接到TRF(目標可贖回遠期契約)客訴電話不斷,隨著人民幣中間價9月創下近期新高,投資人對人民幣選擇權商品的投資需求又回籠。
  但相對於外銀,包括台銀、華銀、永豐銀、大眾銀、元大銀、土銀等推出3%以上高利定存方案的行庫,多表示歷經2月下旬那波又急又快的貶勢後,投資人的態度謹慎許多,即使8月人民幣恢復升值,客戶態度仍相對謹慎。
  為獲得投資人青睞,銀行下重本、拉高人民幣定存專案的利息,以近期土地銀行推出專案為例,給予存戶的1年期利率便高達3.21%。
  央行提供資料顯示,人民幣清算行中國銀行台北分行給予國銀的轉存款利率,1個月期3.07%、3個月3.45%、6個月則為3.4%、1年為3.53%。
  這代表土銀給予存戶3.21%的高利率,但轉存中行台北後,可獲得3.53%的利率,中間仍有超過30點(1個基本點等於0.01個百分點)的利差可賺。<�擷錄經濟>

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  臺灣土地銀行成立68年以來,為台灣土地改革,立下汗馬功勞,是見證者,更是播種者,新上任的土銀董事長徐光曦積極推動改造,朝多角化經營,將土銀這家老字號行庫,朝向全方位綜合銀行轉型。
  土銀是政府指定唯一辦理不動產信用的專業銀行,從日據時代的「日本勸業銀行」,到光復後,更名為「台灣土地銀行」,土銀見證了台灣土地改革的光輝史。
  土地銀行的前身為「日本勸業銀行」台北支店(即台北分行),「勸業」日文為「提倡實業」的意思,因此,銀行業務也多與生產事業有關。
  1923年,勸業銀行來台經辦不動產、土地開發、造林及埤圳水利等事業,相繼設立五個分行。
  光復後,政府在台灣陸續推行平均地權、三七五減租、耕者有其田等土地政策,國庫撥充6,000萬資本,以日據時代日本勸業銀行台北、新竹、台中、台南、高雄等五個支店為據點,1946年9月1日成立「臺灣土地銀行」,負責辦理扶植自耕農購地貸款等業務。
  現座落在台北市襄陽路25號的原臺灣土地銀行銀行總部,本是日本勸業銀行台北支店的舊址,目前已列為三級古蹟,建物並且移撥國立台灣博物館,與台灣博物館透過地下通道通連,形成新的文化景點。
  扛下政策重擔 要落實居住正義
  1975年,銀行法修正,土銀正式核定為辦理不動產信用的專業銀行,除各項專業性放款外,並負責提供土地開發、都市改良、社區發展、道路建設、觀光設施等所需中長期資金。
  1981年,行政院指定土銀辦理建築業專案放款,創下一年內放出金額逾新台幣500億元的紀錄,從此奠定土銀成為不動產專業銀行之磐基。
  近幾年來,台灣房價節節高漲,高房價儼然成為民怨之首,房市泡沫嚴重威脅金融穩定,政府為減輕民眾購屋負擔,管控房市泡沫風險,近年來推出一系列抑制高房價措施。
  土銀身為國內唯一一家不動產專業銀行,也積極協助政府落實「居住正義」政策。
  土銀除配合加強控管不動產授信風險外,2006年,早已訂定建築業授信風險管理措施,分別對不同縣市、區域中心及集團訂定授信限制比率,2007年起,更針對北部、中部及南部多處重劃區及特定地區,實施差異化管制。包括對個別特定區的總量管制、購地放款降低承貸成數,以及銷售率須達到一定比率等限制。
  除了配合抑制房價的政策外,土銀身為百分之百公股銀行,為落實政府嘉惠年輕首購族群的美意,辦理各項政策性房屋貸款業務,包括財政部「青年安心成家購屋優惠貸款」、內政部「自購住宅貸款」等專案,協助青年族群一圓「成家」夢想。
  發展行動銀行 提高客戶黏著度
  國內金融業競爭日趨激烈,徐光曦認為,土銀為不動產專業銀行,未來將多元化經營,致力強化資本結構、降低存款成本與提高利差,來提升獲利動能,並積極轉型為全方位綜合銀行,進一步邁向國際。
  為提高客戶黏著度,土銀也積極加強推展電子金融業務、開發企業網銀、個人網銀、個人行動銀行等客製化服務。
  金管會主委曾銘宗提倡金融機構應走出海外,布局亞洲,打「亞洲盃」成政策目標。對於積極轉型的土銀而言,更加快海外布局腳步。
  土銀認為,台灣本地金融市場已趨飽和,而兩岸金融交流日益密切,除了鞏固土銀既有的市場,更應拓展海外營業據點,建立全方位金融服務網路;其中,國際金融中心或台商投資群聚的地區,成為土銀赴海外設立分支機構首選。
  近五年來,土銀已陸續新設紐約、上海及天津等分行,透過深耕在地方式,強化與台商的聯繫,提供兩岸台商更便利的金流。
  此外,大陸幅員遼闊,潛在客戶分布於大陸各地,除已設立的上海分行,及甫開業之天津分行外,第三據點擇定武漢分行,由沿海區域西進中部深入布局。
  展望未來,土銀也將轉型為全方位服務銀行,朝亞太地區區域性優質金融機構的願景邁進。
  鋪路IPO 拚獲利前段班
  新任土銀董事長徐光曦表示,強化資本是土銀的當務之急,擬透過推動股票首次公開發行上市(IPO)等方式補強,其中,IPO募資額度為300億元,擬以全民釋股的方式辦理。
  徐光曦強調,土銀一定要轉型,未來的經營不可能只靠土建融業務,必須多角化經營,包括財富管理、資金調度,都是未來的重點發展業務。
  現在大家都要打亞洲盃,土銀作為台灣歷史悠久的公營行庫,當然也要爭取國際業務發展機會,連同財富管理業務的發展,將以與土銀有往來的客戶為基礎,從傳統的土建融、企業金融業務出發,擴大土銀與客戶往來的深度和廣度。以下是訪談紀要:
  問:上任後的首要之務?如何讓土銀有更好的發揮?
  答:土銀的獲利能力、資產品質非常良好,但資本不足是一大問題。幾乎所有業務都與資本有關,很快的,就會碰上資本不足產生的業務發展受限的情況。
  我認為,未來可以透過減少盈餘繳庫、不動產重估與IPO(首次公開募股),來強化資本。
  土銀去年賺108億元、繳庫38億元,內部累積70億元,如果財政健全方案推出,讓政府稅收有所增加,繳庫盈餘可能減少一點,希望能夠留在銀行資本。
  土銀也打算辦理不動產重估,因為擁有不少土地與不動產,但帳面價值很低,如果要IPO,應該做資產重估,以為定價參考。
  至於IPO,因為土銀是百分百國營事業,必須編列預算,時間上最快要等到後年,但今年底會遴選財務顧問,同時進行土地資產重估。
  問:土銀的業務面如何重新定位,找到新發展機會?
  答:目前土銀的營收結構,90%是靠利息收益,5%~6%是靠手續費,資金調度占2%,相較部分民營銀行,手續費收入高達四到五成,這樣的結構有必要調整。
  土銀要增加財富管理與資金調度收入,一家健全的銀行最好這三者能鼎足而立,才可長可久,我希望,土銀能成為國內獲利前段班的銀行,但土銀是以不動產為核心業務,作法上,要把核心業務掌握住,以此為基礎來發展其他業務,特別是財富管理。
  土銀如果要開發個人金融業務,首先要充實理財專員不足的問題,作法上,可以土銀不動產融資帶來的充沛房貸客源,搭配政府各項政策性房貸優惠措施,鞏固土銀房貸市占率,還可對既有企、個金客戶等業務,進一步深耕、鞏固客戶。
  問:金管會主委曾銘宗提出「打亞洲盃」的政策,土銀要如何擴大國際業務?
  答:我們當然要向亞洲第一線的銀行看齊,積極進行海外布局,掌握國際金融業務商機,會是土銀重要發展策略。兩岸金融應該是土銀往外發展的主要方向之一,除已設立的上海分行,及甫開業的天津分行外,第三據點擇定武漢分行,要擴大對台商客戶的服務層面和地域。國際市場上,土銀也設了紐約的據點。<�擷錄經濟>

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  住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示,近年銀行緊縮銀根對抑止房市投機炒作,已收到相當大的效果,未來放款條件與授信更趨嚴苛,對房地產市場會產生一定影響。
  特別是在奢侈稅後過度炒作的低價區,不少透過信用合作社貸款的標的會受到衝擊,買方貸款受限將造成量能萎縮,某些口袋不深的賣方可能會降價釋出。
  此外,過去不少購屋人採取修繕貸款方式補足貸款不足缺口,或者貸款做為下次購屋的頭期款,若銀行群起圍堵,價格在買方無力加價下,賣方難以堅持,對價格鬆動也有幫助。
  徐佳馨表示,作為房貸指標,土銀針對工業住宅不貸款的作法後續是否有銀行跟進,值得注意。這波多頭有不少建商推出工業宅,目前多已交屋或進入中古市場,由於房屋屋齡較新,價格甚至較同區域來得高,打破過去市場對工業住宅認知,一旦不核貸,必然引爆投資方拋售潮,成為一大未爆彈。<�擷錄經濟>

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  國內房價驚驚漲,不少民眾退而求其次,選擇比鄰近住宅行情低一至二成的工業住宅,但工業區依法不得興建住宅,未來向銀行申貸時恐出現困難。不動產龍頭土地銀行就規定,若為工業住宅貸款,一律不予承作。
  所謂工業住宅,其實是「工業用地的住宅」簡稱,工業用地照理說只能作為工業用途,用來蓋廠房、宿舍、商業大樓,但不得蓋住宅。
  多數銀行表示,若購買的是工業住宅,貸款利率可能比一般住宅多出1碼(0.25個百分點),貸款成數也可能下調半成至一成。
  相較於同業,國內不動產龍頭土地銀行的規定更嚴格,對於工業區的授信,僅限個人或法人購買土地、興建廠房或辦公大樓之用,若是購買工業住宅的貸款,一律不承作。
  財經官員說,工業用地的土地取得成本較為低廉,通常建案單價會比鄰近一般住宅行情低了一至二成,例如台北市士林大南路、新北市淡水竹圍、新北市中和、新莊都有工業住宅推案。
  銀行主管表示,工業住宅多是建商取得執照後,再次施工變更格局後出售,而二次施工也是違規使用,遭到舉發的話可能得罰錢,甚至須回復原狀,可能得不償失。<�擷錄經濟>

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