目前分類:未上市股票-西華大飯店 (3)

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  台北市大幅調高房屋稅稅基,對於去年底取得使照的宜華衝擊極大,等於吃掉了原本財務規劃的利潤。宜華國際董事長劉文治對此充滿無力感,他抱怨,不公平增稅就像針對我,是創業幾十年來最挫折氣餒的一次,若這件開發案能夠重來,絕對不會做。
  劉文治表示,以西華過去每年平均營收10億元、稅前淨利2億元推估,宜華未來約有15億營收及近3億元稅前淨利。西華的房屋稅加地價稅卻只要繳2,000萬元,宜華卻要繳2億多元的不動產持有稅,因為台北市府用「二分法」以去年7月1日取得使用執照為分界點,調高房屋稅基,造成一條街上差一天交屋的建築,稅卻差好幾倍,而且11年來公告地價已調漲了三倍,已經反映土地價格了,實在很不公平。<�摘錄經濟>

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  低調的飯店大亨宜華國際董事長劉文治,早年發跡於愛迪達球鞋代工,1985年看到台灣經濟正在起飛跨足西華飯店,也曾遠赴至關島開發飯店,累積資金實力窮厚。他說,我的經營哲學是保守務實,別的生意人是有一塊錢做十塊錢的生意,他卻有十塊錢只做五塊錢的生意。劉文治絕大多數資產幾乎沒有貸款,也因為現金經營哲學,讓他數十年來度過景氣循環。即使近年大直房地產市場價格大漲,資產增值幅度可觀,但以土地原始取得成本來估算,劉文治家族少投入120億元現金開發宜華酒店,即使投入開發這件全台最大規模的飯店,劉文治從未想過進入資本市場籌資、也極少向銀行融資,他說,是直到最近,才向銀行借了點錢。
  這筆當初曾是台北磚廠的土地,十多年前基隆河截灣取直、大直重劃區市地重劃時,台北磚廠找上西華飯店董事長劉文治,希望以「台磚出地、西華出資」的方式共同開發,雙方以各50%的比例增資。
  後來因為股東間認知不同,原始股東想賣地變現,劉文治一心想打造「台灣之光」,劉文治陸續賣掉汐止5,000坪工業區土地、小西華、西華大樓等不動產。<�摘錄經濟>

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  位於台北大直的宜華國際酒店,是全台最大規模、以飯店為主的複合開發案,將於今年7月開幕,董事長劉文治表示,引入萬豪品牌可爭取國際會議需求客源,同時滿足住宿、宴會、會議、娛樂需求,預計投入逾200億元。
  劉文治為西華酒店董事長,行事低調,資金實力雄厚,近年主要投注於大直宜華開發案,該案因在台北市區逾7,600坪基地,同時是大直最高的飯店與住宅建築,備受飯店市場與房地產市場矚目。以下為專訪紀要:
  問:宜華國際全案規劃為何?
  答:該案總投資額逾200億元,基地面積7,633坪、總樓地板面積逾6萬坪,規劃頂級飯店、商務住宅、會議中心與住宅。其中A棟飯店19樓以下規劃為350間房的飯店,平均房價約5,000至6,000元,並透過franchise(特許加盟)模式引入萬豪集團經營,20樓至33樓原本規劃作為商務住宅,但考量商務住宅需求降低,可能會變更為飯店第二期,變成總房數450房飯店。
  B棟住宅則與富邦集團合作,規劃198戶住宅,經過二年低調銷售,目前約有五成銷售率。
  問:如何看未來台灣觀光飯店市場?
  答:台灣旅館市場一定會供過於求,相較於上海、東京等城市飯店住房價可達300至500美元,台北並沒有這樣的條件,即使陸客、日本客在成長,但是商務客卻在減少,除非具有信義計畫區、台北101附近這種地段,或靠行銷爭取生意,否則會面臨激烈的挑戰。
  問:為何看好國際會議需求?未來如何招商?
  答:國內目前仍缺少一個能夠同時滿足並整合住宿、娛樂、會議、宴會的場所。飯店旁還有一棟總面積約4,000坪的五層裙樓,除了一至三樓規劃商場外,飯店能同時應付2,000人的食宿,是全台接待量最大的國際觀光飯店,「台灣應該有像樣的地方,讓國際領袖開會、住宿」,才能提升台灣的國際能見度與競爭力。
  除了基地有4,000坪綠地外,提供會議外的休憩空間,國際會議廳可舉辦大、中、小型的的各類會議,最大一間可容納1,500人,另外也有多間可容納250至500人的中型會議廳與七間小組會議室,爭取國際會議來台舉行。
  台北沒有可以舉辦國際級會議的場地,且台北市府提高房屋稅,確實對會議中心的經營產生相當程度的衝擊,未來持有稅提高後,要負擔每坪1萬元的地價稅和房屋稅,等於每個月800元,未來營運租金大約每坪1,500元,會議中心還是會有五、六年的苦日子。
  問:開發案的頂級住宅銷售狀況如何?如何觀察房市景氣?
  答:開發案也規劃了一棟總戶數198戶的住宅,單層面基隆河二戶約140坪,面山一戶約110坪,由於宜華較沒有房地產開發經驗,找了富邦集團一起投入合建開發。住宅部分前年底開始銷售,但並沒有公開,就是靠著口碑介紹,目前銷售率約五成,平均房價約每坪180萬元。
  最近房市氛圍並不理想,特別政府目前的政策,會增加很多經營者的成本,房屋稅等持有成本增加,使都市更新進行的難度提高。確實也有一些住宅的已購客戶,因為調高房屋構造標準單價造成房屋稅、契稅的提高,有一些抱怨,也只能與客戶多溝通。<�摘錄經濟>

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