未上市股票~曾惠敏の部落格~0921643818~

　　元大金重啟建北大樓出售案。相關人士透露，元大金將從標售改為分頭議價，據了解，中華路上的英雄廣場11、12樓近2日內已順利出售給商業旅館業者，建北大樓目前則由大型壽險業和元大金展開「一對一」議價，元大金將維持原訂底價，以至少35億元以上的價格出售。
　　據悉，正與元大金進行「一對一」洽談的是國內某大型壽險公司，市場傳出，以南山人壽、台灣人壽、新光人壽的可能性最高。市場也盛傳，三商美邦人壽在賣出宏遠大樓後，滿手現金，且三商美邦人壽仍使用建北大樓的辦公樓層，也可能出手買建北大樓。
　　此外，由於金管會希望金控母公司參與子公司現增，每股價格盡量貼近淨值，元大金昨(28)日董事會通過，對認購元大銀行現金增資的每股價格，將由每股19.2元降為每股13.74元，由於總挹注金額12 0億元不變，屆時銀行淨值將因此增加120億元，但因股本擴張，資本額將由313.58億元增為349.63億元。
　　元大金昨日也公告，今年第1季適用IFRSs的財務影響，總計調增淨值將增加56.12億元，增加的部分主要來自元大證調增淨值16.77元，及元大證金調增淨值33.74億元。
　　元大金上周二聯合標售旗下分屬元大資產管理公司、元大寶來證券的建北大樓、中華路英雄廣場11、12樓，及內科全球科技廣場1至4樓等三批不動產，最後流標。

　　國泰人壽昨（23）日成功搶標三商美邦宏遠大樓，在此同時，太子敦南大樓與前東帝士集團負責人陳由豪所有之內湖土地等2大法拍案卻流拍收場，前者因底價仍高、後者因得標後不好運用。
　　昨天1天之內3場拍賣，結果卻截然不同，顯見條件好、價位又合理的不動產才能受買方青睞。
　　後續將登場的標售案包括宜蘭縣府烏石港土地、黑松所有的微風廣場旁土地、南京東路華爾街之心等，條件都頗佳，應可受國壽高價搶樓的激勵，拍出好成績。
　　至於信義區A25土地之BOT招商案，將在下周一舉辦說明會。因壽險業買商辦大樓的難度愈來愈高，BOT案是否因而更有誘因，值得觀察。
　　國壽曾表態想買的太子敦南大樓位於敦化南路2段，落入法拍市場後，昨日已是第2拍，但底價114.13億元仍過高，拆算土地單價每坪高達2,105萬元，終究以流標收場。<擷錄經濟>

　　國泰人壽昨（23）日標下三商美邦宏遠大樓，因預估收益率低於2%，引起金管會關切。金管會尚未公告收益率的新規定，依法此案仍可適用舊規定，但金管會昨天仍要求國壽收益率須達新標準2.125%。
　　據了解，在金管會向國壽表達關切後，國壽方面也了解未來須以提高租金等方式，拉高收益率，以符合金管會的「要求」。金管會本周一業務會報通過保險業投資不動產即時利用處理原則修正草案，收益率標準將增加1碼（0.25個百分點），且不追溯既往；因修正案公告需要文書作業時間，到昨天為止尚未發文公告。
　　金管會保險局代局長曾玉瓊表示，公文發布可能要等到下周。她強調，這項法令的修正都依一般正常程序，並不是為了任何特定個案。
　　昨天國壽得標價格推估，收益率不到2%，低於金管會修正後的新標準2.125%。雖然新規定尚未發布，依法此案仍可適用修正前的規定，但金管會昨晚向國壽表達關切。<擷錄經濟>

　　壽險業龍頭國泰人壽今年以來積極搶進房地產市場，含太子汽車土城廠房標案44億元、南京東路店辦15億元及宏遠大樓在內，總共加碼不動產132億元，目前合計占國壽可運用資金約5%。
　　國泰人壽昨（23）日以72.56億元搶下宏遠大樓，年化收益率僅略高於1.875%，不符合保險局將發布的2.125%新規定。國壽強調，將即刻與三商美邦人壽及宏遠證券議約調高租金，以符合規定。
　　國泰人壽副總林昭廷昨表示，對於保險局對不動產投資的規定，以未達標時間不能逾兩年作標準，也會努力在兩年內達到標準。
　　對於以溢價逾二成標得，國壽指出，以敦南敦北商圈辦公交易價格，約每坪125至140萬元而言，宏遠大樓平均建坪130萬元，且鄰近信義計畫區之市區精華地，交易價格處合理範圍。
　　採「售後租回」標售模式的宏遠大樓，目前房客只有三商美邦與宏遠證券，已經滿租；國壽如何提高年化受益率以符合保險局對不動產投資的新規範，備受矚目。

　　國泰人壽昨（23）日以72.56億元標下三商美邦宏遠大樓，創今年商辦大樓成交最高金額，溢價23.4%，拆算2樓以上每坪133.8萬元，刷新路段新高。全案投報率近2%，趕在金管會新制上路前，國壽積極搶標，激勵後續商用不動產市況。
　　此樓開標前有超過10組人領標，最後有富邦、新光、中國人壽等4家壽險出手，頗為熱絡。國壽高價搶下，還刷新今年商辦成交最高價與台北市信義路新高兩紀錄，一吐之前在世貿二館等案敗北的悶氣，也顯見兩岸投保協議簽下後，商辦市況看俏。
　　金管會已決定提高壽險業不動產投報率一碼達2.125%，雖還沒實施，但國壽強調，將即刻與主要租客議約，調高租金以符合規定。國壽買此樓短線將以收租為主，因是單一產權，長線也可改裝成其他用途，甚至都更改建。
　　受託辦理標售的第一太平戴維斯董事長朱幸兒表示，此樓位於台北市信義路上、近安和路口，屬精華路段，而且100%滿租，租客包括吉品海鮮等，原屋主宏遠證券跟三商美邦人壽未來也會回租。
　　同時，鄰近未來捷運信義線通化站出口，2014年通車後預期租金將有機會繼續漲升，進而推升投報率。

　　今年7月起國內保費調漲後，民眾想要擁有壽險保障，又不希望花太多保費，壽險公司表示，只要身體健康而且不抽菸，可以考慮購買「優體保單」，保費最高能便宜5成。
　　優體保單在相同的年齡、性別等條件下，針對愈健康的人給予較便宜的保費，目前市面的優體保單，投保年期大致分為10年、15年、2 0年或65歲期滿，投保年齡則從20～65歲不等，適合不吸菸、重視健康和需要提高定期保障的族群。
　　國際紐約人壽多元行銷長盧裕民表示，優體保單為死亡險，因此以「定期險」、「終身壽險」為主，若以30歲男性為例，如果經檢測與核保判定為非吸菸體的資格，購買20年期保額500萬的商品，年繳保費約為14,000元。
　　若為吸菸體資格，年繳保費則為29,000元，兩者保費相差超過5成，20年下來的總繳保費可能差到30萬元。
　　據統計，國內從2007年開始出現優體壽險保單，截至目前共有7家業者推出，包括保誠人壽、國泰人壽、新光人壽、中國人壽、三商美邦人壽、南山人壽、國際紐約人壽，整體有效契約件數則約有9,000 多件。

　　為申請股票上市，三商美邦人壽董事會昨(22)日通過現金增資發行新股，金額合計2.2億元，預計未來將作為員工認購及IPO公開承銷之用，三商美邦代理發言人方曙明表示，規劃9月開始陸續送件主管單位審核上市相關事宜，預計明年第1季可正式掛牌。
　　三商美邦人壽目前普通股股本達107億元，三商企業集團持股比重達7成以上，為了讓公司順利上市，三商美邦人壽指出，這次發行新股增資案會請原股東全數放棄，讓主要股東持股比重下降，以符合申請上市相關規定。
　　三商美邦人壽資深副總楊棋材指出，去年公司就曾進行一波小額增資，但僅約1萬多股，當時也是全數讓員工認購，希望分散股權，但考量單是業務團隊就超過1.2萬人，數量明顯不夠，因此本次2.2億元新股增資，將有10～15％讓員工認購，85～90％則用於未來IPO時公開承銷。
　　方曙明表示，對於申請股票上市，公司現在預計於9月初開始送件，必須經過保險局、證期局審核，如果一切順利，明年第1季可望完成掛牌。
　　三商美邦宏遠大樓今天將標售，三商美邦人壽目前擁有1樓、8～1 2樓及55個地下停車位，三商美邦內部評估，該大樓位於熱門辦公商圈，捷運信義線明年又將完工通車，加上目前滿租，預計是搶手標的。<擷錄工商>

　　距離七夕情人節的日子越來越近，國內保險業者提醒，麵包與愛情兼得的戀情，才能走得穩固長久，尤其現在物價高漲的時代，更應學習從手邊有限的資產來理財，例如透過變額萬能壽險，即早開始累積財富，對於無論是準備結婚基金或未來購屋基金，都將更為有利。
　　目前市面上變額萬能壽險，其實屬於投資型保單的1種，保單內容同時涵蓋壽險與共同基金投資，也可另外增加附約保險，投保門檻每年僅須數萬元，可說1張多項功能的保單，因此適合忙碌的現代人。
　　三商美邦人壽表示，變額萬能壽險產品的特性，能調整資產配置以追求成長獲利，而且若搭配「自動轉換機制」，將定期定額投資觀念帶入保單之中，同時設計了「停利機制」，讓保戶能將獲利落袋為安，鎖住獲利之餘，也控制下檔風險。
　　現在的變額萬能壽險，除了擁有一般自選基金外，還可選擇委由專業經理人進行代操，讓保戶無須煩惱如何操作與挑選標的。
　　三商美邦人壽強調，理財需長遠規劃，只要越早開始就越能累積財富，幫助有打算攜手共渡紅毯的有情人，完成累積結婚基金的目標。

　　國華人壽標售案，明（17）日買家登記截止。據了解，包括三商美邦人壽、中國信託人壽、元大金控等至少3組人馬向財顧公司普華打聽消息，3家公司都有意進行查核。
　　國華人壽公司淨值為負，將由安定基金對得標者進行補貼，底價為安定基金的賠付上限。截至6月底，國華人壽淨值為負750億元，市場估計若要順利標脫，底價可能要超過1,000億元。安定基金高層表示，安定基金目前有兩百多億元。另外還有兩個財源，包括保險業者每年繳交的保費，以及每年76億元的金融營業稅，合計約90億元；不足部分會向銀行團融資。
　　國華人壽目前有內勤1,040人，業務員部分，僱用1,600多名、承攬契約將近1,300名。資產規模約3,000億元，除台北總公司，另在台北、桃園、台中、台南與高雄有5家分公司。
　　有效契約方面，壽險主約165萬件，含健康險與年金險有200多萬件，加計附約共390幾萬件。其中，保單預定利率高於6.25%約占19%。客戶數則有一百二、三十萬名。　　市場人士指出，三商美邦與中國信託人壽基於提高市占率、發揮規模經濟，以及突破「五三二」限制取得登陸資格等考量，對這項標案展露興趣。至於元大金控，旗下無壽險子公司，想迎娶宏利人壽卻被金管會卡住。<擷錄經濟>

　　國華人壽重啟標售，賠付金額預期高於以往，也可採切割出售，市場人士認為，對潛在投資人的吸引力提高，預期主要標售者為中型壽險公司以及希望有壽險領域的金控。
　　中型壽險公司中，以三商美邦人壽最積極。該公司先前已經參與過國華人壽標售案，據了解，當時要求安定基金須賠付千億元以上，超出安定基金當時底價因而破局，預計可能捲土重來。
　　三商美邦人壽表示，國華人壽最大的疑慮便是其高利率保單，以及淨值為負數，若可切割，且提高賠付額度，吸引力當然提高，站在擴大公司規模的角度來看，會評估這次標售。
　　三商美邦人壽為中型壽險公司中體質最好的一家，該公司想要進軍大陸市場，苦於成立時間未滿30年，無法達到登陸門檻。一旦購國華人壽，不僅規模可以增加3,000億元，一躍成為大型壽險公司之一，也將因國華人壽成立超過30年，可申請登陸。　　除三商美邦人壽外，台新金、元大金等想要拓展壽險版圖的金控公司也有機會一試。
　　另外，中信金雖已併購大都會人壽（現已更名中國信託人壽），但其資產規模小，若再吃下國華人壽，規模也會大躍進，應也會評估此案。<擷錄經濟>