未上市股票~曾惠敏の部落格~0921643818~

　　「開標過程，我好像在洗三溫暖。」中國人壽董事長王銘陽28日站在自己辦公室的窗前，看著敦化北路對面的台北學苑土地。他表示，每天都看著那塊土地，甚至親自去走了幾回，就是希望一定要拿下這塊地上權，作為中壽下一個50年發展的根基大樓。
　　總資產明年即將破兆元的中壽，在國內壽險公司中排名第五大，但不動產投資相對較少，帳列金額僅170多億元，占可運用資金的2％，王銘陽說未來希望加碼到5～8％，即至少有400～500億元，仍要投入國內不動產。
　　王銘陽表示，北中南都還有自用不動產的需求，要作為中壽辦公場所之用，但中南部若有投報率4～5％的標的也會考慮投資，台北市則很難找到投資報酬率可逾2.875％標的。
　　至於國外不動產部分，中壽也積極洽專業單位尋找，包括倫敦、紐約、東京、上海等，一找到就會向金管會申請。
　　中壽早就準備好台北學苑得標的新聞稿和慶祝的香檳，但王銘陽強調，自己「有決心要拿下，但沒有一定的把握」，昨天下午開標時，第一標開出富邦人壽132億元，王銘陽心情衝上天，贏了第一家潛在競爭對手，但第二標開出國泰工程148.3億元，王銘陽心情立即降到谷底，之後幾標也都有148.7億元，王銘陽說：「沒料到有公司會出比我們更高」

　　國有地活化三大案，台北學苑率先開花結果！中國人壽昨(28)日以「跌破市場眼鏡」態勢，用141.68億元、高於底標23.88％，搶下台北學苑地上權，換算每坪土地約349.8萬元，若以樓地板面積計算，每坪則約123萬元，在地上權競標案中算是高價。
　　據悉，中壽預計在該地與世界知名飯店品牌合作，興建雙棟大樓模式的建物，一棟是中壽總部辦公大樓，另一棟則是有200間房間的六星級飯店。
　　台北學苑地上權開標昨天共有七封標單，除了得標的中壽外，第二高標是富邦人壽出價132元，其餘五標包括國泰工程、建華開發、竹城開發、鑫亞投資、台灣新光等，共三家出價148億元以上，建華開發更出價達148.7億元，但因五家投票者全數未附支票等，不符投標資格，成為「廢標」。
　　最後中壽以141.68億元，高出第二標富邦人壽9.68億元，拿下台北學苑地上權。
　　中壽董事長王銘陽昨天難掩興奮之情，強調中壽對台北學苑地上權「有一定的決心要拿下來」，更準備數月之久，10月24日董事會就決議要競標，並請來顧問公司規劃、計算，也擬定可能敵手名單包括國壽、新壽、富邦人壽等，再計算各公司可能出價區間，最後決定以1 41.68億元競標。

　　金管會保險局嚴管利變年金下重手，昨（26）日「提示」業者，應將利變年金的年金累積期拉長至六或十年。業界解讀此舉等於是要求利變年金收取解約金時間，得拉長至十年，等於現行保單的三倍以上，無異要業者「不准賣」。利變年金市場熱度愈管愈熱，累計至10月，新契約保費收入已直逼2,000億元大關。
　　不希望業者再大賣利變年金等「類定存保單」，保險局急召五家壽險公司，包括台銀、三商美邦、富邦、中國、幸福等，昨天到板橋開會。
　　保險局官員認為，保險資金是長期資金，若保單短期解約，太像銀行存款，恐影響保險公司流動性；保險不是投資，也不是存款，應該回歸保障本質。
　　為導正市場，保險局官員告知業者新一波利變年金管理方向，選擇有二，一是將保單的年金累積期拉長至六年，另一是拉長至十年，由業者回去再行研究。
　　昨天會議並未明確告新規定的適用時間，但業者解讀，將在明年起與先前的規定一併生效。

　　上市櫃公司投資用不動產以「公允價值」進行續後評價，金管會最快下周定案，據透露，目前會以「收益法」及「土地開發法」鑑價，即大部分不動產的現金收益「折現」後，計算出現有價值，金管會估算整體上市櫃公司投資用不動產增值逾新台幣1,000億元。
　　目前金管會初步祭出的「折現率」是央行公布的五銀行平均基準利率，現在為2.88％，將由金管會主委曾銘宗決定最後的折現率，若折現率超高，如3％或4％，則不動產增值金額就會愈低，若用現在存款利率1.3％左右，則增值金額可能上看2,000～3,000億元。
　　金管會官員表示，會傾向用「保守」一些的利率，以免未來不動產價格波動度過大，一旦確定相關公允價值評估方式，上市櫃公司要採用者，必須從今年初開始編列期初不動產價值，增值部分直接進「股東權益」項下的保留盈餘。
　　接著今年一年的不動產增值金額，則是會進入損益表，同樣也會限制盈餘分配。
　　先前金管會准許上市櫃公司可以收益法進行IFRSs的不動產「開帳」，例如今年即有國泰人壽、南山人壽、富邦人壽、新光人壽有進行類似的不動產增值評估，當時折現率是3.29％，國壽只拿數十多棟大樓評估其公允價值，增值金額約700億元，新壽有300億多元，其他公司則是數十億元。

　　七年期躉繳利變養老險熱賣，富邦人壽執行副總董采苓表示，短年期養老險較適合風險承受度較低客戶投保，建議客戶在選擇商品前，確認自身風險規劃需求，才能確實滿足資產穩健成長並兼顧壽險保障目的。
　　養老險具有保本性質，投保期間不幸身故，可拿回保額；保障期滿，也可拿回滿期金，其投資報酬率（IRR）通常比存款好一點點，而且可以規劃節省遺產稅，因而成為銀行通路的熱門商品。
　　董采苓表示，一般來講，利變型養老險主要適合四類族群。包括：一、理財保守，又希望可以兼顧保障者；二、可接受市場利率波動，想參與市場利多機會者。
　　三、有中短期資金規劃需求，穩健理財低風險；四、月光族強迫儲蓄，對未來規劃可提早準備。
　　中信人壽也提醒，養老險常被拿來和定期存款做比較，以定期存款來看，提前解約僅是利息打八折計算；養老險則會收取一筆解約費用，相當於本息皆會被打折扣，民眾投保養老險時，需有不短期內解約的打算。<擷錄經濟>

　　海外不動產已成為壽險資金投資新藍海，國泰、富邦是目前最積極的兩家。國泰人壽在副總經理蔡宗翰領軍下，鴨子划水，外界聽到的消息不多，但布局海外不動產已經拿下保險業三個「第一」。
　　包括，第一家取得金管會核准投資自用的海外不動產、第一家買下海外不動產，如今又成為第一家獲金管會核准投資非自用海外不動產的保險公司。
　　金管會開放保險業資金投資海外不動產後，大型投行、跨國商仲業者嗅到新商機，紛紛來台接觸，幾乎踏破國泰、新光、富邦等大型壽險公司門檻，就有壽險公司參加法國巴黎銀行來台「組團」的倫敦不動產考察團。
　　國泰人壽不動產投資現由蔡宗翰親自打理，據了解，他管理相當授權，但也會在必要時實地了解狀況；這回投資倫敦不動產，便不假投資銀行之手，親自帶隊到倫敦考察。
　　蔡宗翰是國泰蔡家第三代，員工對他都很有好感，認為不僅工作認真、專業，待人處事也很客氣、隨和。<擷錄經濟>

　　金管會批准壽險資金投資非自用海外不動產，由國泰人壽拔得頭籌。國泰人壽昨（20）日公告，獲金管會原則同意在4億英鎊（近新台幣200億元）額度內，辦理倫敦不動產投資案，為目前布局海外不動產腳步最快的保險公司。
　　倫敦不動產投資已成為國際資金投資重鎮，不僅中東資金大舉進入，近年來亞洲保險公司也紛紛進駐插旗，中國平安保險公司今年7月甫斥資2.6億英鎊，從德國商業銀行旗下不動產管理公司手中，買進倫敦金融城的地標建築「勞埃德大廈」；南韓保險公司也不遑多讓，早早投資當地不動產。如今台灣保險業也可望出宗倫敦不動產投資案。
　　國泰人壽發言系統表示，送保險局審查的倫敦標的有數件，投資報酬率都在4%至5%，遠優於國內近期的不動產投資案。
　　據了解，國壽送保險局審查的倫敦不動產投資案中，標的多達十餘件，主要落在城區、西區、金融區、泰晤士河附近的菁華地段商辦大樓；而標的多達十餘件符合國壽向來穩健的作風，既可視房產形勢發展選擇，又不會被賣家綁死，有利議價。
　　壽險業投資國內不動產處處受到制肘，海外不動產成為投資新管道，國泰、富邦、新光等壽險公司都是摩拳擦掌。壽險人士表示，目前投資海外不動產，首選中國大陸，以及英、日等三國。

　　近期多起地上權標售案登場，本周有中油地上權案，下周則是重量級的台北學苑地上權。台北學苑地上權招標大戰昨（18）日提前開打，富邦人壽召開董事會表態要搶標，國泰、新光、南山等大型壽險公司也有興趣。
　　台北學苑地上權將於28日開標，位處台北市南京東路、敦化北路交叉口的菁華地段，土地總面積高達4,050坪，權利金底價114.36億元。由於底價高，只有大型壽險公司才有足夠能力角逐。
　　至於中油龍江路地上權將於本周四開標，土地面積693坪，權利金底價6.5億元。據了解，近期召開董事會授權台北市不動產的國壽、新壽都有出手投標的可能，但不到最後一刻，都無法確定壽險公司是否會投標。
　　台北學苑位置極佳，斜對街的環亞百貨目前便由富邦人壽擁有，另一對角的台北金融中心，在前年更吸引國泰人壽、新光人壽搶標，結果國壽以每坪135.7萬元標下13、14樓，刷新當時台灣A級商辦新高。
　　壽險公司表示，台北學苑地上權除不能蓋住宅外，其他商業用途均可；該商圈仍缺頂級商辦，如果台北學苑興建商辦，可望吸引外商、大陸企業進駐，此外，附近也可以規劃興建高級飯店。

　　金管會今（19）日將舉行限制保險業持股修正案公聽會，壽險公會理事長許舒博表示，這項作法對台股動能影響很大，整體壽險業被迫處分金額將超過1,000億元，影響個股有81檔，壽險公會嚴正反對。
　　部分立法委員關切壽險資金介入經營權，要求金管會修改《保險法》第146之1條第3項，保險業持有公開發行以上公司股票，擬從現行不得超過該被投資公司實收資本10%降至5%。
　　許舒博說，壽險公會已經向29家會員公司收集資料，壽險業目前平均持股約7%，最多有到9%，持股超過5%的個股有81檔。據了解，除了中華電、遠傳、東鋼、台肥等少數大型股之外，九成以上都是中小型股。
　　許舒博說，保險公司為預留股價下跌時可逢低加碼，就算《保險法》修正案通過，業者被迫處分持股，持有的單一個股也不會正好砍到5%，而是會殺低到3%至4%，以平均持股7%砍至3.5%概算，壽險拋售持股金額將不止百億，而是以千億計。
　　據了解，壽險業持股較高個股，包括：新保、新產、中保、大台北、新普、德律、頎邦、立錡、欣興、順達、晶電、欣銓、崑鼎等。

　　近期資本市場瞬息萬變，感受最深刻的莫過於擁有新台幣15.7兆元資產的壽險業，今年3月底前七大壽險公司帳上債券還有近3,700億元的未實現獲利，到9月底未實現獲利已多數轉為未實現虧損，半年時間讓大型壽險公司從富翁變窮人。
　　大型壽險公司平均資金成本在4～5％，投資報酬率必須接近4％才可能獲利，但在低利率時代，投資要超過4％，就得承受較大的風險，因此近10年壽險業大幅加碼海外投資，到今年8月底海外投資額已達5.88兆元，年底可能突破6兆元。
　　海外投資平均投報酬4％以上，甚至可近6％，但匯率風險動輒讓壽險公司一個月就可產生十多億元匯兌成本，影響獲利穩定度。今年5 月美國關於量化寬鬆(QE)可能退場的談話，讓全球債市風雲變色，壽險公司9～10兆元債券馬上從值錢貨變成賠錢貨。
　　加上國際會計準則(IFRSs)實施，在備供出售項下債券部位跌價，立即影響淨值，9月底包括國泰人壽、南山人壽、富邦人壽、中國人壽、台灣人壽、三商美邦人壽的淨值，比去年底少了1,055億元，每股淨值受影響。
　　另外，放在持有到期及無活絡市場項下的債券，也要揭露價值，同樣讓外界看見巨額的變化。